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Maison 5 pièces 135 m²

Bien expiré
VilleSalles-d'Angles (16)
Surface135m²
Coût Total191 560€
Loyer Annuel13 305€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 014,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 135 m²

Cette maison proche des commodités, se compose au rez-de-chaussée :

  • Une pièce de vie agréable, donnant sur le grand terrain de près de 2000m²
  • Une grande cuisine
  • Un WC indépendant
  • Un grand dégagement, pouvantt accueillir un espace bureau

à l'étage :

  • 3 chambres
  • Une salle d'eeau avec WC
  • Un espace rangement

À l'extérieur, vous profitez d'un terrain facile à entretenir (environ 2000 m²) et d'un grand garage

Quelques travaux sont à prévoir, mais la maison est saine et offre un bon potentiel, que ce soit pour un premier achat ou pour un investissement locatif.

Cognac et Archiac sont à environ 10 minutes, Pons et Jonzac environ 20 minutes

Chers collègues de l'immobilier, inutile de déranger les propriétaires. Je saurai répondre à vos questions et reste ouvert à une collaboration

  • Cédric BOUSSELY (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 931760326 - SAINTES.

Surface : 135 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/08/2025

Consommation énergie primaire : 190 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 820 € et 3 850 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Salles-d'Angles
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16130
Coordonnées : 45.617516, -0.332087
Total : 191 560€
Prix d'acquisition : 137 000€
Travaux : 43 600€
Valeur du bien : 180 600€
Frais de notaire : 10 960€
Coût estimé : 10 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.45€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1109€/mois
Loyer annuel estimé : 13305€/an
Fourchette totale : 871€ - 1411€/mois
Fourchette annuelle : 10452€ - 16937€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 459,71 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 061 €
Prix d'achat :137 000 €
Décote à l'achat :-60 061€ (-30.5%)
Marge achat-revente :5 501€ (2.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :938,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :47,89€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 986,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 011,11€
Coût de l'assurance :14 367,00€
Taxe foncière : 1 330,48€/an
Soit par mois : 110,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 108,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 097,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 600 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 700€/m² = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salles-d'Angles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 109 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 305 €/an
Calcul : 1 109 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 240 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 560 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 330 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 745 €
Revenus locatifs : +13 305 €
Charges déductibles : -51 745 €
Résultat foncier Année 1 : -38 440 €(Déficit de 38 440 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 040 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 145 €/an
Revenus locatifs : +13 305 €
Charges déductibles : -8 145 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 160 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17040.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050 €(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 305 €51 751 €6 246 €-38 446 €21 400 €17 046 €17 046 €
213 571 €7 983 €6 078 €5 588 €--11 459 €
313 842 €7 809 €5 904 €6 033 €--5 426 €
414 119 €7 630 €5 725 €6 489 €---
514 402 €7 444 €5 539 €6 957 €---
614 690 €7 253 €5 347 €7 437 €---
714 983 €7 054 €5 149 €7 929 €---
815 283 €6 850 €4 944 €8 433 €---
915 589 €6 638 €4 733 €8 951 €---
1015 900 €6 419 €4 514 €9 481 €---
1116 218 €6 193 €4 288 €10 025 €---
1216 543 €5 959 €4 054 €10 584 €---
1316 874 €5 718 €3 813 €11 156 €---
1417 211 €5 468 €3 563 €11 743 €---
1517 555 €5 210 €3 305 €12 345 €---
1617 906 €4 944 €3 038 €12 963 €---
1718 265 €4 668 €2 763 €13 597 €---
1818 630 €4 383 €2 478 €14 247 €---
1919 003 €4 089 €2 184 €14 914 €---
2019 383 €3 785 €1 880 €15 598 €---
2119 770 €3 470 €1 565 €16 300 €---
2220 166 €3 145 €1 240 €17 020 €---
2320 569 €2 810 €904 €17 759 €---
2420 980 €2 463 €557 €18 518 €---
2521 400 €2 104 €199 €19 296 €---
TOTAL426 156 €181 240 €90 011 €244 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 794 €-6 420 €+9 214 €
2+2 794 €0 €+2 794 €
3+2 794 €0 €+2 794 €
4+2 794 €+319 €+2 475 €
5+2 794 €+2 087 €+707 €
6+2 794 €+2 231 €+563 €
7+2 794 €+2 379 €+415 €
8+2 794 €+2 530 €+264 €
9+2 794 €+2 685 €+109 €
10+2 794 €+2 844 €-50 €
11+2 794 €+3 008 €-214 €
12+2 794 €+3 175 €-381 €
13+2 794 €+3 347 €-553 €
14+2 794 €+3 523 €-729 €
15+2 794 €+3 704 €-910 €
16+2 794 €+3 889 €-1 095 €
17+2 794 €+4 079 €-1 285 €
18+2 794 €+4 274 €-1 480 €
19+2 794 €+4 474 €-1 680 €
20+2 794 €+4 679 €-1 885 €
21+2 794 €+4 890 €-2 096 €
22+2 794 €+5 106 €-2 312 €
23+2 794 €+5 328 €-2 534 €
24+2 794 €+5 555 €-2 761 €
25+2 794 €+5 789 €-2 995 €
Total+69 850 €+73 475 €+-3 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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