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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface83m²
Coût Total152 020€
Loyer Annuel9 707€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 192,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Exposition sud, Pas de balcon

Emplacement idéal et une vue dégagée sur le puy Courny pour cet appartement de type 4 au premier étage situé à deux pas du centre-ville d'Aurillac, il saura vous séduire par ses volumes généreux et sa clarté. Composé d'une entrée avec rangement desservant une agréable pièce de vie lumineuse avec un balcon exposé plein sud, d'une cuisine séparée, de trois chambres, une salle d'eau et un WC. Les plus : un stationnement privatif, une cave, syndic bénévole. Un rafraîchissement est à prévoir pour lui donner une seconde jeunesse. Contact : Yoann Delpon Mail:

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.931248, 2.446279
Total : 152 020€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 45 100€
Valeur du bien : 144 100€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9707€/an
Fourchette totale : 622€ - 1053€/mois
Fourchette annuelle : 7460€ - 12633€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 406,34 €/m²
Basé sur :321 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 726 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-17 726€ (-15.2%)
Marge achat-revente :-35 294€ (-30.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :744,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :44,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 789,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 431,87€
Coût de l'assurance :13 301,75€
Taxe foncière : 970,75€/an
Soit par mois : 80,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 808,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 870,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage daté et installations anciennes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 100 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 707 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 020 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 555 €
Revenus locatifs : +9 707 €
Charges déductibles : -51 555 €
Résultat foncier Année 1 : -41 847 €(Déficit de 41 847 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 447 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 455 €/an
Revenus locatifs : +9 707 €
Charges déductibles : -6 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 253 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20447.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 707 €51 560 €4 957 €-41 852 €21 400 €20 452 €20 452 €
29 902 €6 326 €4 823 €3 575 €--16 877 €
310 100 €6 188 €4 686 €3 911 €--12 966 €
410 302 €6 046 €4 543 €4 256 €--8 710 €
510 508 €5 899 €4 396 €4 609 €--4 101 €
610 718 €5 746 €4 244 €4 971 €---
710 932 €5 589 €4 086 €5 343 €---
811 151 €5 427 €3 924 €5 724 €---
911 374 €5 259 €3 756 €6 115 €---
1011 601 €5 085 €3 582 €6 516 €---
1111 833 €4 906 €3 403 €6 928 €---
1212 070 €4 720 €3 217 €7 350 €---
1312 311 €4 528 €3 026 €7 783 €---
1412 558 €4 330 €2 828 €8 227 €---
1512 809 €4 126 €2 623 €8 683 €---
1613 065 €3 914 €2 411 €9 151 €---
1713 326 €3 695 €2 193 €9 631 €---
1813 593 €3 469 €1 967 €10 123 €---
1913 865 €3 236 €1 733 €10 629 €---
2014 142 €2 994 €1 492 €11 148 €---
2114 425 €2 745 €1 242 €11 680 €---
2214 713 €2 487 €984 €12 226 €---
2315 008 €2 221 €718 €12 787 €---
2415 308 €1 945 €442 €13 362 €---
2515 614 €1 661 €158 €13 953 €---
TOTAL310 933 €154 102 €71 432 €156 831 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 707 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 039 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 039 €-6 420 €+8 459 €
2+2 039 €0 €+2 039 €
3+2 039 €0 €+2 039 €
4+2 039 €0 €+2 039 €
5+2 039 €0 €+2 039 €
6+2 039 €+261 €+1 778 €
7+2 039 €+1 603 €+436 €
8+2 039 €+1 717 €+322 €
9+2 039 €+1 835 €+204 €
10+2 039 €+1 955 €+84 €
11+2 039 €+2 078 €-39 €
12+2 039 €+2 205 €-166 €
13+2 039 €+2 335 €-296 €
14+2 039 €+2 468 €-429 €
15+2 039 €+2 605 €-566 €
16+2 039 €+2 745 €-706 €
17+2 039 €+2 889 €-850 €
18+2 039 €+3 037 €-998 €
19+2 039 €+3 189 €-1 150 €
20+2 039 €+3 344 €-1 305 €
21+2 039 €+3 504 €-1 465 €
22+2 039 €+3 668 €-1 629 €
23+2 039 €+3 836 €-1 797 €
24+2 039 €+4 009 €-1 970 €
25+2 039 €+4 186 €-2 147 €
Total+50 975 €+47 049 €+3 926 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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