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Maison de ville 5 pièces 93 m²

Bien expiré
VilleMazamet (81)
Surface93m²
Coût Total98 440€
Loyer Annuel8 505€
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 731,18 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 93 m²

Cette maison de ville sur 3 niveaux, située rue Montplaisir à Mazamet, a bénéficié de rénovations récentes notamment la toiture, les menuiseries double vitrage, le système de chauffage, etc... Il reste néanmoins des travaux de finitions à prévoir. Idéale pour un projet d'habitation ou un projet locatif, sa configuration et ses deux entrées indépendantes permettent même de faire deux appartements distincts. A visiter sans tarder. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 93 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/06/2026

Consommation énergie primaire : 139 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 135 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 230 € et 1 710 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.490734, 2.375487
Total : 98 440€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 25 000€
Valeur du bien : 93 000€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8505€/an
Fourchette totale : 542€ - 926€/mois
Fourchette annuelle : 6510€ - 11112€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 11.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 040,1 €/m²
Basé sur :120 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 729 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-28 729€ (-29.7%)
Marge achat-revente :-1 711€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :24,61€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 509,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 039,06€
Coût de l'assurance :7 383,00€
Taxe foncière : 850,50€/an
Soit par mois : 70,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 708,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 580,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :128,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations.
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 000 €(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant peinture murs et plafonds, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant vérification et mise aux normes, main d'œuvre)
  • Plomberie générale:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 1200€ = 1200€ (incluant vérification de la tuyauterie et des évacuations, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 505 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 256 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 440 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 295 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 401 €
Revenus locatifs : +8 505 €
Charges déductibles : -29 401 €
Résultat foncier Année 1 : -20 896 €(Déficit de 20 896 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 196 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 401 €/an
Revenus locatifs : +8 505 €
Charges déductibles : -4 401 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10196.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 505 €29 404 €3 259 €-20 899 €10 700 €10 199 €10 199 €
28 675 €4 317 €3 172 €4 358 €--5 842 €
38 849 €4 227 €3 081 €4 621 €--1 220 €
49 026 €4 134 €2 988 €4 891 €---
59 206 €4 038 €2 892 €5 168 €---
69 390 €3 938 €2 792 €5 452 €---
79 578 €3 835 €2 690 €5 743 €---
89 770 €3 729 €2 583 €6 041 €---
99 965 €3 619 €2 473 €6 346 €---
1010 164 €3 505 €2 359 €6 659 €---
1110 368 €3 387 €2 241 €6 980 €---
1210 575 €3 266 €2 120 €7 309 €---
1310 786 €3 140 €1 994 €7 647 €---
1411 002 €3 010 €1 864 €7 993 €---
1511 222 €2 875 €1 729 €8 347 €---
1611 447 €2 736 €1 590 €8 711 €---
1711 676 €2 592 €1 446 €9 084 €---
1811 909 €2 443 €1 297 €9 466 €---
1912 147 €2 289 €1 144 €9 858 €---
2012 390 €2 130 €984 €10 260 €---
2112 638 €1 966 €820 €10 672 €---
2212 891 €1 796 €650 €11 095 €---
2313 149 €1 620 €474 €11 529 €---
2413 412 €1 438 €292 €11 973 €---
2513 680 €1 250 €104 €12 430 €---
TOTAL272 418 €100 685 €47 039 €171 734 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 734 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 505 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 786 €-3 210 €+4 996 €
2+1 786 €0 €+1 786 €
3+1 786 €0 €+1 786 €
4+1 786 €+1 101 €+685 €
5+1 786 €+1 550 €+236 €
6+1 786 €+1 636 €+150 €
7+1 786 €+1 723 €+63 €
8+1 786 €+1 812 €-26 €
9+1 786 €+1 904 €-118 €
10+1 786 €+1 998 €-212 €
11+1 786 €+2 094 €-308 €
12+1 786 €+2 193 €-407 €
13+1 786 €+2 294 €-508 €
14+1 786 €+2 398 €-612 €
15+1 786 €+2 504 €-718 €
16+1 786 €+2 613 €-827 €
17+1 786 €+2 725 €-939 €
18+1 786 €+2 840 €-1 054 €
19+1 786 €+2 957 €-1 171 €
20+1 786 €+3 078 €-1 292 €
21+1 786 €+3 202 €-1 416 €
22+1 786 €+3 329 €-1 543 €
23+1 786 €+3 459 €-1 673 €
24+1 786 €+3 592 €-1 806 €
25+1 786 €+3 729 €-1 943 €
Total+44 650 €+51 520 €+-6 870 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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