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Maison 4 pièces 140 m²

Bien expiré
VillePORTS SUR VIENNE (37)
Surface140m²
Coût Total205 440€
Loyer Annuel11 339€
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 914,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre Ports-sur-Vienne

Maison familiale ou secondaire dans un environnement verdoyant. Cette maison, à moins de 15 minutes de l'autoroute A10 est pleine d'atouts ! Entrée, salle à manger, cuisine et chambre ou atelier au rez-de-chaussée, elle offre à l'étage deux chambres, un grand palier dressing ou bureau, une salle de bains spacieuse et audacieuse et au-dessus un grand espace aménagé. Un très beau jardin donnant sur la campagne et la rivière au loin, dont on profite de chacune des fenêtres. Quelques rafraîchissements vont vous permettre de mettre votre patte. Laissez-vous séduire, appelez-moi !

Clarisse

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Clarisse POISSON, EI, Agent Commercial en immobilier agissant en sa qualité d'agent commercial, régulièrement inscrit au Registre spécial des Agents commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de Tours sous le numéro 753 762 871. Référence agence : 452 Référence annonce : KOSM-GBA-EVE Date de réalisation du diagnostic : 16/04/2025 Prix hors honoraires : 120 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 000 € et 3 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : PORTS SUR VIENNE
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37800
Coordonnées : 47.004234, 0.556749
Total : 205 440€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 67 200€
Valeur du bien : 195 200€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 945€/mois
Loyer annuel estimé : 11339€/an
Fourchette totale : 756€ - 1181€/mois
Fourchette annuelle : 9072€ - 14172€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 015,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 075,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 152,07€
Coût de l'assurance :17 976,00€
Taxe foncière : 1 133,88€/an
Soit par mois : 94,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 944,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 169,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 200 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ports sur Vienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 339 €/an
Calcul : 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 440 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 134 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 908 €
Revenus locatifs : +11 339 €
Charges déductibles : -75 908 €
Résultat foncier Année 1 : -64 569 €(Déficit de 64 569 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 169 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 708 €/an
Revenus locatifs : +11 339 €
Charges déductibles : -8 708 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 631 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43169.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 339 €75 915 €6 862 €-64 576 €21 400 €43 176 €43 176 €
211 566 €8 532 €6 679 €3 033 €--40 143 €
311 797 €8 343 €6 490 €3 454 €--36 689 €
412 033 €8 148 €6 295 €3 885 €--32 804 €
512 273 €7 946 €6 093 €4 328 €--28 476 €
612 519 €7 737 €5 884 €4 782 €--23 694 €
712 769 €7 520 €5 667 €5 249 €--18 445 €
813 025 €7 297 €5 444 €5 728 €--12 716 €
913 285 €7 065 €5 212 €6 220 €--6 496 €
1013 551 €6 826 €4 973 €6 725 €---
1113 822 €6 578 €4 725 €7 244 €---
1214 098 €6 322 €4 469 €7 776 €---
1314 380 €6 057 €4 205 €8 323 €---
1414 668 €5 784 €3 931 €8 884 €---
1514 961 €5 500 €3 647 €9 461 €---
1615 261 €5 207 €3 354 €10 053 €---
1715 566 €4 904 €3 051 €10 662 €---
1815 877 €4 591 €2 738 €11 286 €---
1916 195 €4 266 €2 413 €11 928 €---
2016 518 €3 931 €2 078 €12 588 €---
2116 849 €3 584 €1 731 €13 265 €---
2217 186 €3 225 €1 372 €13 961 €---
2317 530 €2 854 €1 001 €14 676 €---
2417 880 €2 470 €617 €15 410 €---
2518 238 €2 073 €220 €16 165 €---
TOTAL363 185 €212 675 €99 152 €150 510 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 510 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 339 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 381 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 381 €-6 420 €+8 801 €
2+2 381 €0 €+2 381 €
3+2 381 €0 €+2 381 €
4+2 381 €0 €+2 381 €
5+2 381 €0 €+2 381 €
6+2 381 €0 €+2 381 €
7+2 381 €0 €+2 381 €
8+2 381 €0 €+2 381 €
9+2 381 €0 €+2 381 €
10+2 381 €+69 €+2 312 €
11+2 381 €+2 173 €+208 €
12+2 381 €+2 333 €+48 €
13+2 381 €+2 497 €-116 €
14+2 381 €+2 665 €-284 €
15+2 381 €+2 838 €-457 €
16+2 381 €+3 016 €-635 €
17+2 381 €+3 198 €-817 €
18+2 381 €+3 386 €-1 005 €
19+2 381 €+3 578 €-1 197 €
20+2 381 €+3 776 €-1 395 €
21+2 381 €+3 979 €-1 598 €
22+2 381 €+4 188 €-1 807 €
23+2 381 €+4 403 €-2 022 €
24+2 381 €+4 623 €-2 242 €
25+2 381 €+4 849 €-2 468 €
Total+59 525 €+45 153 €+14 372 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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