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Maison 4 pièces 140 m²

Bien expiré
VillePORTS SUR VIENNE (37)
Surface140
Coût Total205 440
Loyer Annuel11 339
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-225
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 914,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre Ports-sur-Vienne

Maison familiale ou secondaire dans un environnement verdoyant. Cette maison, à moins de 15 minutes de l'autoroute A10 est pleine d'atouts ! Entrée, salle à manger, cuisine et chambre ou atelier au rez-de-chaussée, elle offre à l'étage deux chambres, un grand palier dressing ou bureau, une salle de bains spacieuse et audacieuse et au-dessus un grand espace aménagé. Un très beau jardin donnant sur la campagne et la rivière au loin, dont on profite de chacune des fenêtres. Quelques rafraîchissements vont vous permettre de mettre votre patte. Laissez-vous séduire, appelez-moi !

Clarisse

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Clarisse POISSON, EI, Agent Commercial en immobilier agissant en sa qualité d'agent commercial, régulièrement inscrit au Registre spécial des Agents commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de Tours sous le numéro 753 762 871. Référence agence : 452 Référence annonce : KOSM-GBA-EVE Date de réalisation du diagnostic : 16/04/2025 Prix hors honoraires : 120 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 000 € et 3 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : PORTS SUR VIENNE
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37800
Coordonnées : 47.004234, 0.556749
Total : 205 440
Prix d'acquisition : 128 000
Travaux : 67 200
Valeur du bien : 195 200
Frais de notaire : 10 240
Coût estimé : 10 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 945€/mois
Loyer annuel estimé : 11339€/an
Fourchette totale : 756€ - 1181€/mois
Fourchette annuelle : 9072€ - 14172€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 015,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 075,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 152,07
Coût de l'assurance :17 976,00
Taxe foncière : 1 133,88€/an
Soit par mois : 94,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 944,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 169,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 200(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400
    Isolation combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 300
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ports sur Vienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 339 €/an
Calcul : 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 440 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 134 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 908
Revenus locatifs : +11 339
Charges déductibles : -75 908
Résultat foncier Année 1 : -64 569(Déficit de 64 569 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 169
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 708 €/an
Revenus locatifs : +11 339
Charges déductibles : -8 708
Résultat foncier Années 2+ : 2 631 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43169.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 33975 9156 862-64 57621 400 €43 176 €43 176 €
211 5668 5326 6793 033--40 143 €
311 7978 3436 4903 454--36 689 €
412 0338 1486 2953 885--32 804 €
512 2737 9466 0934 328--28 476 €
612 5197 7375 8844 782--23 694 €
712 7697 5205 6675 249--18 445 €
813 0257 2975 4445 728--12 716 €
913 2857 0655 2126 220--6 496 €
1013 5516 8264 9736 725---
1113 8226 5784 7257 244---
1214 0986 3224 4697 776---
1314 3806 0574 2058 323---
1414 6685 7843 9318 884---
1514 9615 5003 6479 461---
1615 2615 2073 35410 053---
1715 5664 9043 05110 662---
1815 8774 5912 73811 286---
1916 1954 2662 41311 928---
2016 5183 9312 07812 588---
2116 8493 5841 73113 265---
2217 1863 2251 37213 961---
2317 5302 8541 00114 676---
2417 8802 47061715 410---
2518 2382 07322016 165---
TOTAL363 185212 67599 152150 51021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 510
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 339 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 381 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 381-6 420+8 801
2+2 3810+2 381
3+2 3810+2 381
4+2 3810+2 381
5+2 3810+2 381
6+2 3810+2 381
7+2 3810+2 381
8+2 3810+2 381
9+2 3810+2 381
10+2 381+69+2 312
11+2 381+2 173+208
12+2 381+2 333+48
13+2 381+2 497-116
14+2 381+2 665-284
15+2 381+2 838-457
16+2 381+3 016-635
17+2 381+3 198-817
18+2 381+3 386-1 005
19+2 381+3 578-1 197
20+2 381+3 776-1 395
21+2 381+3 979-1 598
22+2 381+4 188-1 807
23+2 381+4 403-2 022
24+2 381+4 623-2 242
25+2 381+4 849-2 468
Total+59 525+45 153+14 372
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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