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Appartement 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface78m²
Coût Total153 492€
Loyer Annuel11 322€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 900 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 665,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre, appartement de quatre pièces de 78 m² en bon état général, à proximité immédiate des commodités (commerces, écoles, services). Il se compose de : Un salon lumineux donnant sur balcon, un séjour-salon, une cuisine aménagée, avec un cellier, deux belles chambres, une salle de bains, WC séparé, espaces de rangement. Possibilité d'ouvrir la cuisine sur le séjour-salon. Quartier calme, stationnement facile, commodités au pied de l'immeuble. idéal premier achat ! Contactez votre agence au [Coordonnées masquées] Référence annonce : TAPP960286 Date de réalisation du diagnostic : 12/11/2025 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 8,01% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 119 500 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 204 Charges prévisionnelles annuelles : 1200 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 610 € et 2 230 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37100
Coordonnées : 47.426541, 0.683006
Total : 153 492€
Prix d'acquisition : 129 900€
Travaux : 13 200€
Valeur du bien : 143 100€
Frais de notaire : 10 392€
Coût estimé : 10 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11322€/an
Fourchette totale : 745€ - 1194€/mois
Fourchette annuelle : 8945€ - 14330€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :755,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :46,05€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 801,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 100,71€
Coût de l'assurance :13 814,28€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 943,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 001,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 200 €(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Plomberie mise aux normes: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 000€
    Salle de bain complète: 4500€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Parquet flottant 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité 2 chambres: 150€/chambre × 2 = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les estimations sont basées sur des prix moyens pour des travaux de rafraîchissement dans une maison de 78 m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 322 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 061 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 492 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 213 €
Revenus locatifs : +11 322 €
Charges déductibles : -21 213 €
Résultat foncier Année 1 : -9 892 €(Déficit de 9 892 €)
Imputable sur revenu global : 9 892 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 013 €/an
Revenus locatifs : +11 322 €
Charges déductibles : -8 013 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 308 €/an
Prix d'achat du bien : 129 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 435 €(65% de 129 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 070 €/an
Calcul : 84 435 € × 3,636% = 3 070 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 322 €21 218 €5 066 €-9 897 €9 897 €--
211 548 €7 883 €4 930 €3 665 €---
311 779 €7 743 €4 790 €4 037 €---
412 015 €7 598 €4 645 €4 417 €---
512 255 €7 448 €4 495 €4 807 €---
612 500 €7 293 €4 340 €5 207 €---
712 750 €7 133 €4 180 €5 617 €---
813 005 €6 967 €4 014 €6 038 €---
913 265 €6 796 €3 843 €6 469 €---
1013 530 €6 619 €3 666 €6 912 €---
1113 801 €6 436 €3 483 €7 365 €---
1214 077 €6 246 €3 294 €7 831 €---
1314 359 €6 051 €3 098 €8 308 €---
1414 646 €5 848 €2 896 €8 798 €---
1514 939 €5 639 €2 687 €9 300 €---
1615 238 €5 423 €2 470 €9 815 €---
1715 542 €5 199 €2 247 €10 343 €---
1815 853 €4 968 €2 015 €10 885 €---
1916 170 €4 729 €1 776 €11 441 €---
2016 494 €4 482 €1 529 €12 012 €---
2116 823 €4 226 €1 274 €12 597 €---
2217 160 €3 962 €1 009 €13 198 €---
2317 503 €3 689 €736 €13 814 €---
2417 853 €3 406 €454 €14 447 €---
2518 210 €3 114 €162 €15 096 €---
TOTAL362 638 €160 115 €73 101 €202 523 €9 897 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 969 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 523 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 322 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 378 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 378 €-2 969 €+5 347 €
2+2 378 €+1 100 €+1 278 €
3+2 378 €+1 211 €+1 167 €
4+2 378 €+1 325 €+1 053 €
5+2 378 €+1 442 €+936 €
6+2 378 €+1 562 €+816 €
7+2 378 €+1 685 €+693 €
8+2 378 €+1 811 €+567 €
9+2 378 €+1 941 €+437 €
10+2 378 €+2 074 €+304 €
11+2 378 €+2 210 €+168 €
12+2 378 €+2 349 €+29 €
13+2 378 €+2 492 €-114 €
14+2 378 €+2 639 €-261 €
15+2 378 €+2 790 €-412 €
16+2 378 €+2 944 €-566 €
17+2 378 €+3 103 €-725 €
18+2 378 €+3 266 €-888 €
19+2 378 €+3 432 €-1 054 €
20+2 378 €+3 604 €-1 226 €
21+2 378 €+3 779 €-1 401 €
22+2 378 €+3 959 €-1 581 €
23+2 378 €+4 144 €-1 766 €
24+2 378 €+4 334 €-1 956 €
25+2 378 €+4 529 €-2 151 €
Total+59 450 €+60 757 €+-1 307 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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