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Appartement à vendre Vienne

VilleVienne (38)
Surface102m²
Coût Total187 600€
Loyer Annuel13 316€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 421,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Mandat exclusif

Appartement T3 d'une surface habitable de 102 m² au premier étage

  • Sur les quais à proximité immédiate du centre-ville
  • Stationnement possible a proximité de l'immeuble
  • Pièce de vie de 49 m² avec cuisine équipée
  • Cellier/ buanderie
  • 2 chambres de 13.5 m² et 20 m²
  • Salle de bains avec douche et baignoire
  • Cave de 25 m² accessible depuis l'appartement
  • Fenêtre double vitrage PVC
  • Chauffage électrique via radiateurs à fluide caloporteurs
  • VMC individuelle
  • Charges de copropriété mensuelles 50 euros
  • Immeuble comprenant 16 logements Contacter Cédric SOTO, votre agent Immo de France Vienne Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 24 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2440.00 € et 3340.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.
  • https://files.netty.immo/file/company40386csq/20301/zi5bK/2025_honoraires_transaction_vienne_condrieu_page_0001.jpg
Ville : Vienne
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38200
Coordonnées : 45.531543, 4.873428
Total : 187 600€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 31 000€
Valeur du bien : 176 000€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 14.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1110€/mois
Loyer annuel estimé : 13316€/an
Fourchette totale : 854€ - 1441€/mois
Fourchette annuelle : 10252€ - 17295€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 151,15 €/m²
Basé sur :212 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 417 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-74 417€ (-33.9%)
Marge achat-revente :31 817€ (14.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :918,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :75,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 993,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 852,25€
Coût de l'assurance :22 512,00€
Taxe foncière : 1 331,56€/an
Soit par mois : 110,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 109,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 154,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 34.5 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 000 €(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:900€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 900€ = 900€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 600€
    Peinture chambres: 34.5 m² × 40€/m² = 1380€, Électricité: 120€ (2 chambres), Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 110 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 316 €/an
Calcul : 1 110 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 600 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 332 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 924 €
Revenus locatifs : +13 316 €
Charges déductibles : -39 924 €
Résultat foncier Année 1 : -26 609 €(Déficit de 26 609 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 209 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 924 €/an
Revenus locatifs : +13 316 €
Charges déductibles : -8 924 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 391 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5208.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 316 €39 930 €6 098 €-26 615 €21 400 €5 215 €5 215 €
213 582 €8 766 €5 934 €4 816 €--399 €
313 854 €8 596 €5 764 €5 257 €---
414 131 €8 421 €5 589 €5 710 €---
514 413 €8 239 €5 407 €6 174 €---
614 701 €8 052 €5 220 €6 650 €---
714 995 €7 858 €5 026 €7 137 €---
815 295 €7 658 €4 826 €7 637 €---
915 601 €7 451 €4 619 €8 150 €---
1015 913 €7 238 €4 406 €8 676 €---
1116 232 €7 017 €4 185 €9 215 €---
1216 556 €6 789 €3 956 €9 768 €---
1316 887 €6 553 €3 721 €10 335 €---
1417 225 €6 309 €3 477 €10 916 €---
1517 570 €6 057 €3 225 €11 513 €---
1617 921 €5 797 €2 965 €12 124 €---
1718 279 €5 528 €2 696 €12 752 €---
1818 645 €5 250 €2 418 €13 395 €---
1919 018 €4 963 €2 130 €14 055 €---
2019 398 €4 666 €1 834 €14 733 €---
2119 786 €4 359 €1 527 €15 427 €---
2220 182 €4 042 €1 210 €16 140 €---
2320 586 €3 714 €882 €16 871 €---
2420 997 €3 376 €544 €17 622 €---
2521 417 €3 026 €194 €18 391 €---
TOTAL426 502 €189 653 €87 852 €236 849 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 849 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 796 €-6 420 €+9 216 €
2+2 796 €0 €+2 796 €
3+2 796 €+1 458 €+1 338 €
4+2 796 €+1 713 €+1 083 €
5+2 796 €+1 852 €+944 €
6+2 796 €+1 995 €+801 €
7+2 796 €+2 141 €+655 €
8+2 796 €+2 291 €+505 €
9+2 796 €+2 445 €+351 €
10+2 796 €+2 603 €+193 €
11+2 796 €+2 764 €+32 €
12+2 796 €+2 930 €-134 €
13+2 796 €+3 100 €-304 €
14+2 796 €+3 275 €-479 €
15+2 796 €+3 454 €-658 €
16+2 796 €+3 637 €-841 €
17+2 796 €+3 826 €-1 030 €
18+2 796 €+4 019 €-1 223 €
19+2 796 €+4 217 €-1 421 €
20+2 796 €+4 420 €-1 624 €
21+2 796 €+4 628 €-1 832 €
22+2 796 €+4 842 €-2 046 €
23+2 796 €+5 061 €-2 265 €
24+2 796 €+5 286 €-2 490 €
25+2 796 €+5 517 €-2 721 €
Total+69 900 €+71 055 €+-1 155 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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