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Détails du bien

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface112m²
Coût Total203 932€
Loyer Annuel13 905€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 400 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 253,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Stéphane Plaza Immobilier vous propose cet immeuble à rénover intégralement, composé de 8 pièces et développé sur trois niveaux (R+2) . Situé dans le quartier Saint-Georges, secteur recherché pour sa proximité de la voie verte, collège et lycée, ainsi que des commodités, cet immeuble bénéficie d'un emplacement attractif et porteur pour un projet d'investissement. Le bien est raccordé au tout-à-l'égout. La configuration existante offre un fort potentiel de réhabilitation, avec la possibilité de création de plusieurs logements, d'un projet de location longue durée, colocation, ou d'une opération de valorisation après travaux.

. Immeuble R+2 . Rénovation complète à prévoir . Potentiel de division . Secteur à forte demande locative

Renseignement et demande de visite en agence 05x53x09x89x64 (8.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.185110, 0.727660
Total : 203 932€
Prix d'acquisition : 140 400€
Travaux : 52 300€
Valeur du bien : 192 700€
Frais de notaire : 11 232€
Coût estimé : 11 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 10.35€/m²/mois
Fourchette : 8.29€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1159€/mois
Loyer annuel estimé : 13905€/an
Fourchette totale : 928€ - 1447€/mois
Fourchette annuelle : 11138€ - 17361€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 932€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :994,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :57,78€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 052,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 529,40€
Coût de l'assurance :17 334,22€
Taxe foncière : 1 390,55€/an
Soit par mois : 115,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 158,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 168,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation substantielle
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et réparation des murs
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2.7/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 300 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 3 chambres × 1800€ = 5400€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€ = 1500€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 159 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 905 €/an
Calcul : 1 159 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 562 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 932 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 693 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 391 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 946 €
Revenus locatifs : +13 905 €
Charges déductibles : -60 946 €
Résultat foncier Année 1 : -47 040 €(Déficit de 47 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 646 €/an
Revenus locatifs : +13 905 €
Charges déductibles : -8 646 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 260 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25640.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 260 €(65% de 140 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 319 €/an
Calcul : 91 260 € × 3,636% = 3 319 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 905 €60 952 €6 568 €-47 047 €21 400 €25 647 €25 647 €
214 184 €8 475 €6 391 €5 709 €--19 938 €
314 467 €8 291 €6 207 €6 176 €--13 762 €
414 757 €8 101 €6 017 €6 655 €--7 107 €
515 052 €7 905 €5 822 €7 146 €---
615 353 €7 703 €5 619 €7 650 €---
715 660 €7 494 €5 410 €8 166 €---
815 973 €7 278 €5 194 €8 695 €---
916 292 €7 055 €4 971 €9 238 €---
1016 618 €6 824 €4 740 €9 794 €---
1116 951 €6 586 €4 502 €10 365 €---
1217 290 €6 340 €4 256 €10 950 €---
1317 635 €6 086 €4 002 €11 550 €---
1417 988 €5 823 €3 739 €12 165 €---
1518 348 €5 552 €3 468 €12 796 €---
1618 715 €5 271 €3 187 €13 444 €---
1719 089 €4 982 €2 898 €14 107 €---
1819 471 €4 683 €2 599 €14 788 €---
1919 860 €4 374 €2 290 €15 487 €---
2020 258 €4 054 €1 970 €16 203 €---
2120 663 €3 724 €1 640 €16 938 €---
2221 076 €3 384 €1 300 €17 692 €---
2321 498 €3 032 €948 €18 466 €---
2421 928 €2 668 €584 €19 260 €---
2522 366 €2 292 €208 €20 074 €---
TOTAL445 396 €198 927 €94 529 €246 469 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 469 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 920 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 920 €-6 420 €+9 340 €
2+2 920 €0 €+2 920 €
3+2 920 €0 €+2 920 €
4+2 920 €0 €+2 920 €
5+2 920 €+12 €+2 908 €
6+2 920 €+2 295 €+625 €
7+2 920 €+2 450 €+470 €
8+2 920 €+2 609 €+311 €
9+2 920 €+2 771 €+149 €
10+2 920 €+2 938 €-18 €
11+2 920 €+3 109 €-189 €
12+2 920 €+3 285 €-365 €
13+2 920 €+3 465 €-545 €
14+2 920 €+3 650 €-730 €
15+2 920 €+3 839 €-919 €
16+2 920 €+4 033 €-1 113 €
17+2 920 €+4 232 €-1 312 €
18+2 920 €+4 437 €-1 517 €
19+2 920 €+4 646 €-1 726 €
20+2 920 €+4 861 €-1 941 €
21+2 920 €+5 082 €-2 162 €
22+2 920 €+5 308 €-2 388 €
23+2 920 €+5 540 €-2 620 €
24+2 920 €+5 778 €-2 858 €
25+2 920 €+6 022 €-3 102 €
Total+73 000 €+73 941 €+-941 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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