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Achat : Maison Retournac (43130)

Bien expiré
VilleRetournac (43)
Surface85m²
Coût Total103 220€
Loyer Annuel7 005€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 694,12 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Stéphane PIOCHEL : Tél : O6 26 2O 12 8O vous propose : CENTRE de RETOURNAC, Maison à finir d'aménager intérieurement, Gros oeuvre (toiture, dalles, façades) et Fenêtres neufs. Beau potentiel.

  • SL_1770830051
Ville : Retournac
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43130
Coordonnées : 45.199330, 4.038970
Total : 103 220€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 39 500€
Valeur du bien : 98 500€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 584€/mois
Loyer annuel estimé : 7005€/an
Fourchette totale : 419€ - 813€/mois
Fourchette annuelle : 5031€ - 9754€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,97€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 534,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 845,97€
Coût de l'assurance :9 289,80€
Taxe foncière : 700,55€/an
Soit par mois : 58,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 592,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et ajustement des fenêtres neuves pour assurer une bonne isolation
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Fenêtres neuves nécessitent vérification pour performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des murs, peinture, et revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des murs, peinture, et revêtement de sol
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 500 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 700€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11 000€ = 11 000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries - Fenêtres:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€, Main d'œuvre: 300€
  • Isolation - Isolation combles:3 900€
    Isolation combles: 85 m² × 40€/m² = 3400€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Rénovation complète:2 500€
    Rénovation salon: 25 m² × 90€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 250€
  • Cuisine - Rénovation complète:10 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine équipée = 10 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Rénovation complète:2 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 120€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Retournac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 005 €/an
Calcul : 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 220 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 701 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 893 €
Revenus locatifs : +7 005 €
Charges déductibles : -43 893 €
Résultat foncier Année 1 : -36 888 €(Déficit de 36 888 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 488 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 393 €/an
Revenus locatifs : +7 005 €
Charges déductibles : -4 393 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 612 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15488.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 005 €43 897 €3 325 €-36 891 €21 400 €15 491 €15 491 €
27 146 €4 307 €3 235 €2 839 €--12 653 €
37 288 €4 214 €3 142 €3 075 €--9 578 €
47 434 €4 118 €3 046 €3 316 €--6 262 €
57 583 €4 019 €2 947 €3 564 €--2 697 €
67 735 €3 916 €2 844 €3 818 €---
77 889 €3 810 €2 738 €4 079 €---
88 047 €3 701 €2 629 €4 346 €---
98 208 €3 588 €2 516 €4 620 €---
108 372 €3 471 €2 399 €4 901 €---
118 540 €3 351 €2 279 €5 189 €---
128 710 €3 226 €2 154 €5 484 €---
138 885 €3 098 €2 025 €5 787 €---
149 062 €2 965 €1 893 €6 098 €---
159 244 €2 827 €1 755 €6 416 €---
169 428 €2 685 €1 613 €6 743 €---
179 617 €2 539 €1 467 €7 078 €---
189 809 €2 387 €1 315 €7 422 €---
1910 006 €2 231 €1 159 €7 774 €---
2010 206 €2 069 €997 €8 136 €---
2110 410 €1 902 €830 €8 507 €---
2210 618 €1 730 €658 €8 888 €---
2310 830 €1 552 €480 €9 279 €---
2411 047 €1 368 €296 €9 679 €---
2511 268 €1 178 €105 €10 090 €---
TOTAL224 387 €114 149 €47 846 €110 237 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 237 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 005 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 471 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 471 €-6 420 €+7 891 €
2+1 471 €0 €+1 471 €
3+1 471 €0 €+1 471 €
4+1 471 €0 €+1 471 €
5+1 471 €0 €+1 471 €
6+1 471 €+336 €+1 135 €
7+1 471 €+1 224 €+247 €
8+1 471 €+1 304 €+167 €
9+1 471 €+1 386 €+85 €
10+1 471 €+1 470 €+1 €
11+1 471 €+1 557 €-86 €
12+1 471 €+1 645 €-174 €
13+1 471 €+1 736 €-265 €
14+1 471 €+1 829 €-358 €
15+1 471 €+1 925 €-454 €
16+1 471 €+2 023 €-552 €
17+1 471 €+2 123 €-652 €
18+1 471 €+2 227 €-756 €
19+1 471 €+2 332 €-861 €
20+1 471 €+2 441 €-970 €
21+1 471 €+2 552 €-1 081 €
22+1 471 €+2 666 €-1 195 €
23+1 471 €+2 784 €-1 313 €
24+1 471 €+2 904 €-1 433 €
25+1 471 €+3 027 €-1 556 €
Total+36 775 €+33 071 €+3 704 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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