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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface65m²
Coût Total150 780€
Loyer Annuel8 532€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-369€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 630,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, calme, Interphone

Au 2ème étage d'une résidence calme et bien entretenue, venez découvrir cet appartement de 4 pièces de 65.2 m² offrant un agencement fonctionnel.

Il se compose d'une entrée desservant un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante non équipée, laissant libre cours à vos projets d'aménagement, ainsi que d'un cellier attenant, très pratique pour le rangement.

L'espace nuit comprend trois chambres, une salle de bains et un WC séparé.

Une cave vient compléter ce bien, offrant un espace de stockage supplémentaire. Copropriété de 89 lots - dont 40 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2747.64 euros.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.019984, 1.123310
Total : 150 780€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 36 300€
Valeur du bien : 142 300€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 711€/mois
Loyer annuel estimé : 8532€/an
Fourchette totale : 585€ - 864€/mois
Fourchette annuelle : 7021€ - 10369€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 557,93 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 265 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :+4 735€ (+4.7%)
Marge achat-revente :-49 515€ (-48.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,18€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 780,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 771,36€
Coût de l'assurance :10 554,60€
Taxe foncière : 853,25€/an
Soit par mois : 71,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 228,97€/mois
Soit par an : 2 747,64€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 711,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 080,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-369,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures anciennes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 300 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 6000€ = 6000€ (chaudière gaz à condensation) incluant main d'œuvre.
  • Menuiseries:7 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ incluant main d'œuvre.
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ incluant main d'œuvre.
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ incluant main d'œuvre.
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ incluant main d'œuvre.
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ incluant main d'œuvre.
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 90 m²) × 20€/m² = 1800€ incluant main d'œuvre.
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ incluant main d'œuvre.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 532 €/an
Calcul : 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 780 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 853 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 748 €/an
Calcul : 229 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 354 €
Revenus locatifs : +8 532 €
Charges déductibles : -45 354 €
Résultat foncier Année 1 : -36 822 €(Déficit de 36 822 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 422 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 054 €/an
Revenus locatifs : +8 532 €
Charges déductibles : -9 054 €
Résultat foncier Années 2+ : -522 €/an(Déficit de 522 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15421.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 532 €45 359 €5 036 €-36 827 €21 400 €15 427 €15 427 €
28 703 €8 925 €4 902 €-222 €222 €-15 427 €
38 877 €8 787 €4 763 €91 €--15 336 €
49 055 €8 643 €4 620 €412 €--14 925 €
59 236 €8 495 €4 472 €741 €--14 183 €
69 421 €8 341 €4 318 €1 079 €--13 104 €
79 609 €8 183 €4 159 €1 426 €--11 678 €
89 801 €8 018 €3 995 €1 783 €--9 895 €
99 997 €7 849 €3 825 €2 149 €--7 746 €
1010 197 €7 673 €3 650 €2 524 €--5 222 €
1110 401 €7 491 €3 468 €2 910 €--2 312 €
1210 609 €7 303 €3 280 €3 306 €---
1310 821 €7 109 €3 086 €3 712 €---
1411 038 €6 908 €2 885 €4 130 €---
1511 258 €6 700 €2 677 €4 558 €---
1611 484 €6 485 €2 462 €4 999 €---
1711 713 €6 262 €2 239 €5 451 €---
1811 948 €6 032 €2 009 €5 915 €---
1912 186 €5 794 €1 771 €6 392 €---
2012 430 €5 548 €1 525 €6 882 €---
2112 679 €5 294 €1 270 €7 385 €---
2212 932 €5 030 €1 007 €7 902 €---
2313 191 €4 758 €735 €8 433 €---
2413 455 €4 476 €453 €8 979 €---
2513 724 €4 185 €162 €9 539 €---
TOTAL273 298 €209 648 €72 771 €63 650 €21 622 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 487 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 650 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 532 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 792 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 792 €-6 420 €+8 212 €
2+1 792 €-67 €+1 859 €
3+1 792 €0 €+1 792 €
4+1 792 €0 €+1 792 €
5+1 792 €0 €+1 792 €
6+1 792 €0 €+1 792 €
7+1 792 €0 €+1 792 €
8+1 792 €0 €+1 792 €
9+1 792 €0 €+1 792 €
10+1 792 €0 €+1 792 €
11+1 792 €0 €+1 792 €
12+1 792 €+992 €+800 €
13+1 792 €+1 114 €+678 €
14+1 792 €+1 239 €+553 €
15+1 792 €+1 368 €+424 €
16+1 792 €+1 500 €+292 €
17+1 792 €+1 635 €+157 €
18+1 792 €+1 775 €+17 €
19+1 792 €+1 918 €-126 €
20+1 792 €+2 065 €-273 €
21+1 792 €+2 216 €-424 €
22+1 792 €+2 371 €-579 €
23+1 792 €+2 530 €-738 €
24+1 792 €+2 694 €-902 €
25+1 792 €+2 862 €-1 070 €
Total+44 800 €+19 789 €+25 011 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 156 jours
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