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Appartement - Rez de chaussée - F2 - Florange

Bien expiré
VilleFlorange (57)
Surface41m²
Coût Total114 870€
Loyer Annuel7 517€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 926,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

L’Adresse Précieuse Immobilier vous présente cet appartement situé en rez-de-chaussée surélevé, au sein d’une copropriété composée de seulement 8 appartements.

Ce bien offre un beau potentiel d’aménagement et nécessite encore quelques travaux de rénovation et de finition, notamment la pose des revêtements de sol ainsi que l’aménagement et l’équipement de la cuisine. Une belle opportunité de créer un intérieur à son goût !

Idéal pour un premier achat ou pour un investissement locatif, cet appartement constitue une opportunité intéressante pour les acquéreurs à la recherche d’un bien à personnaliser.

Il se compose comme suit :

  • Une entrée,
  • Un séjour,
  • Une cuisine à aménager,
  • Une chambre,
  • Une salle d’eau avec emplacement prévu pour une machine à laver,
  • Un WC séparé.

En sous-sol, une cave privative complète ce bien.

L’appartement ne dispose pas de place de stationnement privative. Toutefois, le stationnement est gratuit et facilement accessible dans la rue.

Cet appartement réunit potentiel, fonctionnalité et possibilités de personnalisation, faisant de lui une belle opportunité pour un premier achat ou un projet d’investissement locatif.

À découvrir sans tarder avec L’Adresse Précieuse Immobilier !

Ville : Florange
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57190
Coordonnées : 49.319930, 6.127020
Total : 114 870€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 29 550€
Valeur du bien : 108 550€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 15.28€/m²/mois
Fourchette : 12.13€ - 19.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7517€/an
Fourchette totale : 498€ - 789€/mois
Fourchette annuelle : 5970€ - 9465€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :559,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :43,08€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 602,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 064,04€
Coût de l'assurance :12 922,88€
Taxe foncière : 751,72€/an
Soit par mois : 62,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 626,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement et équipement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~3 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (~12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 550 €(721 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Florange. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés aux coûts régionaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 517 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 870 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 752 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 503 €
Revenus locatifs : +7 517 €
Charges déductibles : -34 503 €
Résultat foncier Année 1 : -26 986 €(Déficit de 26 986 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 586 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 953 €/an
Revenus locatifs : +7 517 €
Charges déductibles : -4 953 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 564 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5586.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 517 €34 507 €3 688 €-26 990 €21 400 €5 590 €5 590 €
27 668 €4 857 €3 589 €2 810 €--2 779 €
37 821 €4 754 €3 485 €3 067 €---
47 977 €4 647 €3 379 €3 330 €---
58 137 €4 537 €3 269 €3 600 €---
68 300 €4 423 €3 155 €3 876 €---
78 466 €4 306 €3 037 €4 160 €---
88 635 €4 184 €2 916 €4 450 €---
98 808 €4 059 €2 790 €4 749 €---
108 984 €3 930 €2 661 €5 054 €---
119 163 €3 796 €2 527 €5 368 €---
129 347 €3 657 €2 389 €5 689 €---
139 534 €3 515 €2 246 €6 019 €---
149 724 €3 367 €2 099 €6 357 €---
159 919 €3 215 €1 946 €6 704 €---
1610 117 €3 057 €1 789 €7 060 €---
1710 319 €2 895 €1 626 €7 425 €---
1810 526 €2 727 €1 458 €7 799 €---
1910 736 €2 553 €1 285 €8 183 €---
2010 951 €2 374 €1 106 €8 577 €---
2111 170 €2 189 €920 €8 981 €---
2211 394 €1 998 €729 €9 396 €---
2311 621 €1 800 €532 €9 821 €---
2411 854 €1 596 €328 €10 258 €---
2512 091 €1 385 €117 €10 706 €---
TOTAL240 777 €114 330 €53 064 €126 448 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 448 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 579 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 579 €-6 420 €+7 999 €
2+1 579 €0 €+1 579 €
3+1 579 €+86 €+1 493 €
4+1 579 €+999 €+580 €
5+1 579 €+1 080 €+499 €
6+1 579 €+1 163 €+416 €
7+1 579 €+1 248 €+331 €
8+1 579 €+1 335 €+244 €
9+1 579 €+1 425 €+154 €
10+1 579 €+1 516 €+63 €
11+1 579 €+1 610 €-31 €
12+1 579 €+1 707 €-128 €
13+1 579 €+1 806 €-227 €
14+1 579 €+1 907 €-328 €
15+1 579 €+2 011 €-432 €
16+1 579 €+2 118 €-539 €
17+1 579 €+2 227 €-648 €
18+1 579 €+2 340 €-761 €
19+1 579 €+2 455 €-876 €
20+1 579 €+2 573 €-994 €
21+1 579 €+2 694 €-1 115 €
22+1 579 €+2 819 €-1 240 €
23+1 579 €+2 946 €-1 367 €
24+1 579 €+3 077 €-1 498 €
25+1 579 €+3 212 €-1 633 €
Total+39 475 €+37 934 €+1 541 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 85 jours
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