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Appartement 3 pièces 60 m²

Bien expiré
VilleManosque (04)
Surface60m²
Coût Total91 700€
Loyer Annuel7 713€
Rentabilité8.41%
Cashflow/mois+97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Balcon

A Manosque, idéal investisseur: Appartement T3 avec locataires en place de 59,73 m² . Situé dans la résidence des Tritons, il bénéficie d'un balcon et d'une cave privative. Loué 515 euros hors charges. Proche des commerces et des transports. N'hésitez pas à nous contacter. Référence agence : 14727

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.831981, 5.784873
Total : 91 700€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 26 900€
Valeur du bien : 86 900€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 643€/mois
Loyer annuel estimé : 7713€/an
Fourchette totale : 506€ - 817€/mois
Fourchette annuelle : 6068€ - 9805€/an
Rentabilité brute :8.41%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 10.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 695,05 €/m²
Basé sur :364 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 703 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-41 703€ (-41.0%)
Marge achat-revente :10 003€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :454,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :26,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 481,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 697,26€
Coût de l'assurance :8 023,75€
Taxe foncière : 771,33€/an
Soit par mois : 64,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 642,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 545,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :97,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 - Peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 900 €(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5400€ = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque. Les estimations incluent la main d'œuvre. Les coûts sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 713 €/an
Calcul : 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 087 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 700 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 771 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 080 €
Revenus locatifs : +7 713 €
Charges déductibles : -31 080 €
Résultat foncier Année 1 : -23 366 €(Déficit de 23 366 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 966 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 180 €/an
Revenus locatifs : +7 713 €
Charges déductibles : -4 180 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 534 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1966.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 713 €31 083 €3 090 €-23 369 €21 400 €1 969 €1 969 €
27 868 €4 101 €3 008 €3 767 €---
38 025 €4 016 €2 924 €4 009 €---
48 185 €3 928 €2 836 €4 257 €---
58 349 €3 837 €2 745 €4 512 €---
68 516 €3 743 €2 651 €4 773 €---
78 686 €3 646 €2 554 €5 040 €---
88 860 €3 546 €2 453 €5 314 €---
99 037 €3 442 €2 349 €5 596 €---
109 218 €3 334 €2 242 €5 884 €---
119 402 €3 223 €2 131 €6 180 €---
129 590 €3 108 €2 015 €6 483 €---
139 782 €2 988 €1 896 €6 794 €---
149 978 €2 865 €1 773 €7 113 €---
1510 178 €2 738 €1 645 €7 440 €---
1610 381 €2 606 €1 513 €7 775 €---
1710 589 €2 469 €1 377 €8 120 €---
1810 800 €2 328 €1 235 €8 473 €---
1911 016 €2 182 €1 089 €8 835 €---
2011 237 €2 030 €938 €9 206 €---
2111 462 €1 874 €782 €9 588 €---
2211 691 €1 712 €620 €9 979 €---
2311 925 €1 544 €452 €10 380 €---
2412 163 €1 371 €279 €10 792 €---
2512 406 €1 192 €99 €11 215 €---
TOTAL247 059 €98 904 €44 697 €148 154 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 154 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 620 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 620 €-6 420 €+8 040 €
2+1 620 €+539 €+1 081 €
3+1 620 €+1 203 €+417 €
4+1 620 €+1 277 €+343 €
5+1 620 €+1 354 €+266 €
6+1 620 €+1 432 €+188 €
7+1 620 €+1 512 €+108 €
8+1 620 €+1 594 €+26 €
9+1 620 €+1 679 €-59 €
10+1 620 €+1 765 €-145 €
11+1 620 €+1 854 €-234 €
12+1 620 €+1 945 €-325 €
13+1 620 €+2 038 €-418 €
14+1 620 €+2 134 €-514 €
15+1 620 €+2 232 €-612 €
16+1 620 €+2 333 €-713 €
17+1 620 €+2 436 €-816 €
18+1 620 €+2 542 €-922 €
19+1 620 €+2 650 €-1 030 €
20+1 620 €+2 762 €-1 142 €
21+1 620 €+2 876 €-1 256 €
22+1 620 €+2 994 €-1 374 €
23+1 620 €+3 114 €-1 494 €
24+1 620 €+3 238 €-1 618 €
25+1 620 €+3 364 €-1 744 €
Total+40 500 €+44 446 €+-3 946 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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