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Appartement de Type 3 Centre ville d'Alès

VilleAlès (30)
Surface65.88
Coût Total132 920
Loyer Annuel8 332
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-62
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 65.88 m²
Prix au m² : 1 199,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Centre ville d'Alès : Appartement de Type 3 de 65,88 m2 habitables, sis au 2ème et dernier étage d'un immeuble ancien. Situé dans une copropriété à taille humaine, à la toiture très récente et sans charges, ce bien traversant est à rénover et offre de généreux volumes. Il est composé d'un hall, un salon, une cuisine/salle à manger indépendante, une chambre (possibilité d'en créer une seconde), salle de bains et WC. Peut convenir à un primo accédant, un investisseur ou bien pour un pied-à-terre dans la capitale des Cévennes. Ce bien nous a été confié en exclusivité par les propriétaires, c'est avec grand plaisir que nous vous transmettrons tous les détails complémentaires et organiserons une visite. Contactez Romain SORIANO / SWIXIM International Alès-Vézénobres / 06.07.61.87.13 / r.soriano@swixim.com Les honoraires sont à la charge du vendeur. Notre enseigne est ouverte à l'inter-agence sous réserve de la présentation d'un client qualifié. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr - https://www.cotesoleilimmo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.125367, 4.085282
Total : 132 920
Prix d'acquisition : 79 000
Travaux : 47 600
Valeur du bien : 126 600
Frais de notaire : 6 320
Coût estimé : 6 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.88
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8332€/an
Fourchette totale : 548€ - 880€/mois
Fourchette annuelle : 6573€ - 10561€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 466,67 €/m²
Basé sur :369 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 624
Prix d'achat :79 000
Décote à l'achat :-17 624 (-18.2%)
Marge achat-revente :-36 296€ (-37.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :649,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 686,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 823,77
Coût de l'assurance :11 298,20
Taxe foncière : 833,17€/an
Soit par mois : 69,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 756,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65.88 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du carrelage ou pose de nouveau revêtement dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée/couloir
Quantité: entrée/couloir (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs et plafond nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 600(723 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Revêtement sol:1 600
    Rafraîchissement carrelage: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Peinture:500
    Peinture murs/plafonds: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont ajustés selon les spécificités locales.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 332 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 290 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 920 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 175
Revenus locatifs : +8 332
Charges déductibles : -53 175
Résultat foncier Année 1 : -44 844(Déficit de 44 844 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 444
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 575 €/an
Revenus locatifs : +8 332
Charges déductibles : -5 575
Résultat foncier Années 2+ : 2 756 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23443.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 33253 1804 294-44 84821 400 €23 448 €23 448 €
28 4985 4634 1783 035--20 413 €
38 6685 3444 0593 325--17 088 €
48 8425 2203 9353 622--13 466 €
59 0195 0923 8073 927--9 539 €
69 1994 9603 6744 239--5 300 €
79 3834 8233 5384 560--740 €
89 5714 6823 3974 889---
99 7624 5363 2515 226---
109 9574 3853 1005 572---
1110 1564 2302 9455 927---
1210 3594 0692 7846 291---
1310 5673 9032 6186 664---
1410 7783 7312 4467 047---
1510 9943 5542 2687 440---
1611 2133 3702 0857 843---
1711 4383 1811 8968 257---
1811 6662 9851 7008 681---
1911 9002 7831 4989 117---
2012 1382 5741 2899 563---
2112 3812 3591 07310 022---
2212 6282 13685010 493---
2312 8811 90562010 975---
2413 1381 66738211 471---
2513 4011 42113611 980---
TOTAL266 868141 55161 824125 31721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 317
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 332 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 750-6 420+8 170
2+1 7500+1 750
3+1 7500+1 750
4+1 7500+1 750
5+1 7500+1 750
6+1 7500+1 750
7+1 7500+1 750
8+1 750+1 245+505
9+1 750+1 568+182
10+1 750+1 672+78
11+1 750+1 778-28
12+1 750+1 887-137
13+1 750+1 999-249
14+1 750+2 114-364
15+1 750+2 232-482
16+1 750+2 353-603
17+1 750+2 477-727
18+1 750+2 604-854
19+1 750+2 735-985
20+1 750+2 869-1 119
21+1 750+3 007-1 257
22+1 750+3 148-1 398
23+1 750+3 293-1 543
24+1 750+3 441-1 691
25+1 750+3 594-1 844
Total+43 750+37 595+6 155
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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