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Appartement à vendre

VilleFirminy (42)
Surface65m²
Coût Total89 260€
Loyer Annuel6 403€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 953,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/8 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 25 m²), 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Balcon, Interphone

Proche du centre, Boulevard Saint-Charles, appartement 6ème étage avec ascenseur, 65 m² composé d'un séjour de 25 m² avec un balcon, une cuisine indépendante avec une loggia, deux chambres, une salle d'eau, un wc. Vue dégagée sans vis-à-vis, très lumineux. Double vitrage 2022 et volets électriques. Un parking privatif et une cave. Copropriété bien entretenue. Possibilité d'achat d'un garage en plus.

Ville : Firminy
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42700
Coordonnées : 45.373285, 4.290360
Total : 89 260€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 22 300€
Valeur du bien : 84 300€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 534€/mois
Loyer annuel estimé : 6403€/an
Fourchette totale : 408€ - 698€/mois
Fourchette annuelle : 4897€ - 8371€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 027,87 €/m²
Basé sur :243 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :66 812 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :-4 812€ (-7.2%)
Marge achat-revente :-22 448€ (-33.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :447,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :26,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 473,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 084,38€
Coût de l'assurance :7 810,25€
Taxe foncière : 640,27€/an
Soit par mois : 53,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 533,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 527,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 300 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Firminy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 534 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 403 €/an
Calcul : 534 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 103 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 260 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 640 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 355 €
Revenus locatifs : +6 403 €
Charges déductibles : -26 355 €
Résultat foncier Année 1 : -19 953 €(Déficit de 19 953 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 253 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 055 €/an
Revenus locatifs : +6 403 €
Charges déductibles : -4 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9252.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 403 €26 358 €3 106 €-19 956 €10 700 €9 256 €9 256 €
26 531 €3 977 €3 024 €2 554 €--6 702 €
36 661 €3 893 €2 940 €2 768 €--3 934 €
46 795 €3 806 €2 853 €2 989 €--945 €
56 930 €3 716 €2 763 €3 215 €---
67 069 €3 622 €2 670 €3 447 €---
77 210 €3 526 €2 573 €3 685 €---
87 355 €3 426 €2 473 €3 929 €---
97 502 €3 322 €2 369 €4 180 €---
107 652 €3 214 €2 262 €4 438 €---
117 805 €3 103 €2 150 €4 702 €---
127 961 €2 988 €2 035 €4 973 €---
138 120 €2 868 €1 916 €5 252 €---
148 283 €2 744 €1 792 €5 538 €---
158 448 €2 616 €1 664 €5 832 €---
168 617 €2 484 €1 531 €6 134 €---
178 790 €2 346 €1 393 €6 443 €---
188 965 €2 204 €1 251 €6 762 €---
199 145 €2 056 €1 104 €7 088 €---
209 328 €1 904 €951 €7 424 €---
219 514 €1 745 €793 €7 769 €---
229 704 €1 581 €629 €8 123 €---
239 898 €1 412 €459 €8 487 €---
2410 096 €1 236 €283 €8 861 €---
2510 298 €1 054 €101 €9 245 €---
TOTAL205 080 €91 201 €45 084 €113 879 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 879 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 345 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 345 €-3 210 €+4 555 €
2+1 345 €0 €+1 345 €
3+1 345 €0 €+1 345 €
4+1 345 €0 €+1 345 €
5+1 345 €+681 €+664 €
6+1 345 €+1 034 €+311 €
7+1 345 €+1 105 €+240 €
8+1 345 €+1 179 €+166 €
9+1 345 €+1 254 €+91 €
10+1 345 €+1 331 €+14 €
11+1 345 €+1 411 €-66 €
12+1 345 €+1 492 €-147 €
13+1 345 €+1 576 €-231 €
14+1 345 €+1 661 €-316 €
15+1 345 €+1 750 €-405 €
16+1 345 €+1 840 €-495 €
17+1 345 €+1 933 €-588 €
18+1 345 €+2 028 €-683 €
19+1 345 €+2 127 €-782 €
20+1 345 €+2 227 €-882 €
21+1 345 €+2 331 €-986 €
22+1 345 €+2 437 €-1 092 €
23+1 345 €+2 546 €-1 201 €
24+1 345 €+2 658 €-1 313 €
25+1 345 €+2 773 €-1 428 €
Total+33 625 €+34 164 €+-539 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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