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Immeuble 180 m² COSNE-COURS-SUR-LOIRE

VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface180m²
Coût Total192 160€
Loyer Annuel22 472€
Rentabilité11.69%
Cashflow/mois+739€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 180 m² COSNE-COURS-SUR-LOIRE

INVESTISSEURS : POTENTIEL LOCATIF DE 27 600 € PAR AN ! En plein cœur de Cosne-Cours-sur-Loire, découvrez cet immeuble de rapport récemment rénové, sans travaux à prévoir et offrant un potentiel de rendement particulièrement élevé. Au rez-de-chaussée, un restaurant actuellement loué 1 400 €/mois, comprenant une cuisine professionnelle ainsi que deux studios/chambres d'environ 15 m², chacun disposant d'une salle d'eau et de WC. Aux étages, vous trouverez deux appartements T3, dont un actuellement loué 450 €/mois et le second actuellement libre, avec un potentiel locatif de 450 €/mois.

  • Loyers potentiels : 2 300 €/mois soit 27 600 €/an
  • Rendement brut potentiel : environ 17 %
  • Restaurant déjà loué
  • 2 appartements T3
  • 2 studios/chambres
  • Aucun travaux à prévoir
  • Compteurs indépendants
  • Taxe foncière : 1 200 €/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 162 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Fabrice DEHANDSCHOEWERCKER, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NEVERS sous le numéro 834775314

Surface : 180 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/03/2026

Consommation énergie primaire : 323 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 530 € et 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.410080, 2.922502
Total : 192 160€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 17 200€
Valeur du bien : 179 200€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1873€/mois
Loyer annuel estimé : 22472€/an
Fourchette totale : 1477€ - 2374€/mois
Fourchette annuelle : 17728€ - 28486€/an
Rentabilité brute :11.69%
Fourchette de rentabilité :9.23% - 14.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 129,03 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 225 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :-41 225€ (-20.3%)
Marge achat-revente :11 065€ (5.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :76,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 033,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 895,91€
Coût de l'assurance :23 059,20€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 872,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 133,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :738,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage murs et sol complet. Réfection plomberie et électricité (prises, éclairage, VMC).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 200 €(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² = 2000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage murs (20m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Carrelage sol (10m²): 50€/m² × 10 = 500€, Main d'œuvre: 5000€
  • Cuisine:800€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 150€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cosne-Cours-sur-Loire. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 472 €/an
Calcul : 1 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 160 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 922 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 868 €
Revenus locatifs : +22 472 €
Charges déductibles : -25 868 €
Résultat foncier Année 1 : -3 396 €(Déficit de 3 396 €)
Imputable sur revenu global : 3 396 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 668 €/an
Revenus locatifs : +22 472 €
Charges déductibles : -8 668 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 804 €/an
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 472 €25 874 €6 552 €-3 402 €3 402 €--
222 922 €8 502 €6 379 €14 420 €---
323 380 €8 323 €6 200 €15 057 €---
423 848 €8 138 €6 015 €15 710 €---
524 325 €7 946 €5 824 €16 379 €---
624 811 €7 748 €5 625 €17 064 €---
725 307 €7 542 €5 420 €17 765 €---
825 814 €7 330 €5 208 €18 484 €---
926 330 €7 110 €4 988 €19 220 €---
1026 857 €6 882 €4 760 €19 974 €---
1127 394 €6 647 €4 524 €20 747 €---
1227 942 €6 403 €4 280 €21 539 €---
1328 500 €6 150 €4 028 €22 350 €---
1429 070 €5 889 €3 767 €23 181 €---
1529 652 €5 619 €3 496 €24 033 €---
1630 245 €5 339 €3 216 €24 906 €---
1730 850 €5 049 €2 927 €25 801 €---
1831 467 €4 749 €2 627 €26 718 €---
1932 096 €4 439 €2 316 €27 657 €---
2032 738 €4 117 €1 995 €28 620 €---
2133 393 €3 785 €1 663 €29 608 €---
2234 061 €3 441 €1 318 €30 620 €---
2334 742 €3 084 €962 €31 657 €---
2435 437 €2 716 €593 €32 721 €---
2536 145 €2 334 €212 €33 811 €---
TOTAL719 795 €165 155 €94 896 €554 640 €3 402 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 021 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 554 640 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 472 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 719 €-1 021 €+5 740 €
2+4 719 €+4 326 €+393 €
3+4 719 €+4 517 €+202 €
4+4 719 €+4 713 €+6 €
5+4 719 €+4 914 €-195 €
6+4 719 €+5 119 €-400 €
7+4 719 €+5 330 €-611 €
8+4 719 €+5 545 €-826 €
9+4 719 €+5 766 €-1 047 €
10+4 719 €+5 992 €-1 273 €
11+4 719 €+6 224 €-1 505 €
12+4 719 €+6 462 €-1 743 €
13+4 719 €+6 705 €-1 986 €
14+4 719 €+6 954 €-2 235 €
15+4 719 €+7 210 €-2 491 €
16+4 719 €+7 472 €-2 753 €
17+4 719 €+7 740 €-3 021 €
18+4 719 €+8 015 €-3 296 €
19+4 719 €+8 297 €-3 578 €
20+4 719 €+8 586 €-3 867 €
21+4 719 €+8 882 €-4 163 €
22+4 719 €+9 186 €-4 467 €
23+4 719 €+9 497 €-4 778 €
24+4 719 €+9 816 €-5 097 €
25+4 719 €+10 143 €-5 424 €
Total+117 975 €+166 392 €+-48 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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