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Maison à vendre

VilleParsac (23)
Surface82m²
Coût Total103 400€
Loyer Annuel6 348€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 609,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 2 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, Non meublé

REF 41985 Nouvelle exclusivité ORPI Allin Immobilier Gouzon A parsac (23) maison mitoyenne de 82m² environ composée en rez de chaussée d'une grande pièce de vie, d'une cuisine avec accès sur le jardin. A l'étage deux chambres, une salle de bains et un wc. Une place de parking privée,chauffage électrique, cheminée ouverte,fenêtres simple et double vitrage. DPE D/B Prix FAI 50000 euros Pour prendre rendez-vous Référence agence : 41985

Ville : Parsac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23140
Coordonnées : 46.203338, 2.150613
Total : 103 400€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 49 400€
Valeur du bien : 99 400€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 529€/mois
Loyer annuel estimé : 6348€/an
Fourchette totale : 405€ - 691€/mois
Fourchette annuelle : 4862€ - 8290€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :661,76 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :54 264 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-4 264€ (-7.9%)
Marge achat-revente :-49 136€ (-90.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :513,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :30,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 543,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 731,32€
Coût de l'assurance :9 047,50€
Taxe foncière : 634,83€/an
Soit par mois : 52,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 529,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 596,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 400 €(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:12 300€
    Isolation des combles perdus: 82 m² × 150€/m² = 12300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Parsac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 348 €/an
Calcul : 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 400 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 635 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 898 €
Revenus locatifs : +6 348 €
Charges déductibles : -53 898 €
Résultat foncier Année 1 : -47 550 €(Déficit de 47 550 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 150 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 498 €/an
Revenus locatifs : +6 348 €
Charges déductibles : -4 498 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 850 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26150.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 348 €53 902 €3 505 €-47 554 €21 400 €26 154 €26 154 €
26 475 €4 409 €3 412 €2 066 €--24 087 €
36 605 €4 313 €3 316 €2 292 €--21 796 €
46 737 €4 214 €3 217 €2 523 €--19 273 €
56 872 €4 111 €3 114 €2 760 €--16 512 €
67 009 €4 005 €3 008 €3 004 €--13 508 €
77 149 €3 895 €2 898 €3 254 €--10 254 €
87 292 €3 781 €2 784 €3 511 €--6 743 €
97 438 €3 663 €2 666 €3 775 €--2 968 €
107 587 €3 541 €2 545 €4 045 €---
117 739 €3 415 €2 418 €4 323 €---
127 893 €3 285 €2 288 €4 609 €---
138 051 €3 149 €2 153 €4 902 €---
148 212 €3 010 €2 013 €5 203 €---
158 376 €2 865 €1 868 €5 511 €---
168 544 €2 715 €1 719 €5 829 €---
178 715 €2 560 €1 564 €6 155 €---
188 889 €2 400 €1 403 €6 489 €---
199 067 €2 234 €1 237 €6 833 €---
209 248 €2 062 €1 066 €7 186 €---
219 433 €1 885 €888 €7 549 €---
229 622 €1 701 €704 €7 921 €---
239 814 €1 510 €514 €8 304 €---
2410 011 €1 314 €317 €8 697 €---
2510 211 €1 110 €113 €9 101 €---
TOTAL203 337 €125 050 €50 731 €78 288 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 288 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 348 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 333 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 333 €-6 420 €+7 753 €
2+1 333 €0 €+1 333 €
3+1 333 €0 €+1 333 €
4+1 333 €0 €+1 333 €
5+1 333 €0 €+1 333 €
6+1 333 €0 €+1 333 €
7+1 333 €0 €+1 333 €
8+1 333 €0 €+1 333 €
9+1 333 €0 €+1 333 €
10+1 333 €+323 €+1 010 €
11+1 333 €+1 297 €+36 €
12+1 333 €+1 383 €-50 €
13+1 333 €+1 471 €-138 €
14+1 333 €+1 561 €-228 €
15+1 333 €+1 653 €-320 €
16+1 333 €+1 749 €-416 €
17+1 333 €+1 846 €-513 €
18+1 333 €+1 947 €-614 €
19+1 333 €+2 050 €-717 €
20+1 333 €+2 156 €-823 €
21+1 333 €+2 265 €-932 €
22+1 333 €+2 376 €-1 043 €
23+1 333 €+2 491 €-1 158 €
24+1 333 €+2 609 €-1 276 €
25+1 333 €+2 730 €-1 397 €
Total+33 325 €+23 486 €+9 839 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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