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Appartement 3 pièces 200 m²

VilleTrignac (44)
Surface200m²
Coût Total291 732€
Loyer Annuel24 598€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+219€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 232 900 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 164,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 200 m² - Loft 200m²

Loft en copropriété comprenant un lot d'habitation avec deux chambres, un grand salon séjour ouvert sur la cuisine, buanderie, une bibliothèque, une véranda, deux salle d'eau. Trois garages Jardin privatif et cour. Idéal Famille ou investisseurs. Référence annonce : AV-NAZ-S73882 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Procédure en cours Nombre de lots : 9 Charges prévisionnelles annuelles : 964 €

Ville : Trignac
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44570
Coordonnées : 47.317047, -2.190131
Total : 291 732€
Prix d'acquisition : 232 900€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 273 100€
Frais de notaire : 18 632€
Coût estimé : 18 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 2050€/mois
Loyer annuel estimé : 24598€/an
Fourchette totale : 1615€ - 2602€/mois
Fourchette annuelle : 19380€ - 31221€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 567,57 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :513 514 €
Prix d'achat :232 900 €
Décote à l'achat :-280 614€ (-54.6%)
Marge achat-revente :221 782€ (43.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 732€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 460,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :85,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 545,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 411,75€
Coût de l'assurance :25 526,55€
Taxe foncière : 2 459,81€/an
Soit par mois : 204,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,33€/mois
Soit par an : 964,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 049,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 830,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :218,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(201 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (22 m²) × 6000€ = 6000€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€ = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€ = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trignac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 050 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 598 €/an
Calcul : 2 050 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 083 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 732 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 021 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 460 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 964 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 727 €
Revenus locatifs : +24 598 €
Charges déductibles : -54 727 €
Résultat foncier Année 1 : -30 129 €(Déficit de 30 129 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 729 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 527 €/an
Revenus locatifs : +24 598 €
Charges déductibles : -14 527 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8729.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 232 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 385 €(65% de 232 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 505 €/an
Calcul : 151 385 € × 3,636% = 5 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 598 €54 737 €10 092 €-30 139 €21 400 €8 739 €8 739 €
225 090 €14 273 €9 828 €10 817 €---
325 592 €13 999 €9 554 €11 593 €---
426 104 €13 715 €9 270 €12 388 €---
526 626 €13 422 €8 977 €13 204 €---
627 158 €13 118 €8 673 €14 041 €---
727 701 €12 803 €8 358 €14 899 €---
828 256 €12 477 €8 032 €15 779 €---
928 821 €12 139 €7 694 €16 682 €---
1029 397 €11 789 €7 344 €17 608 €---
1129 985 €11 427 €6 982 €18 558 €---
1230 585 €11 052 €6 607 €19 532 €---
1331 196 €10 664 €6 219 €20 533 €---
1431 820 €10 262 €5 817 €21 559 €---
1532 457 €9 845 €5 400 €22 611 €---
1633 106 €9 414 €4 969 €23 692 €---
1733 768 €8 967 €4 523 €24 801 €---
1834 443 €8 505 €4 060 €25 938 €---
1935 132 €8 026 €3 581 €27 106 €---
2035 835 €7 530 €3 085 €28 305 €---
2136 552 €7 016 €2 572 €29 535 €---
2237 283 €6 485 €2 040 €30 798 €---
2338 028 €5 934 €1 489 €32 094 €---
2438 789 €5 363 €918 €33 425 €---
2539 565 €4 773 €328 €34 792 €---
TOTAL787 885 €297 734 €146 412 €490 151 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 490 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 166 €-6 420 €+11 586 €
2+5 166 €+624 €+4 542 €
3+5 166 €+3 478 €+1 688 €
4+5 166 €+3 717 €+1 449 €
5+5 166 €+3 961 €+1 205 €
6+5 166 €+4 212 €+954 €
7+5 166 €+4 470 €+696 €
8+5 166 €+4 734 €+432 €
9+5 166 €+5 004 €+162 €
10+5 166 €+5 282 €-116 €
11+5 166 €+5 567 €-401 €
12+5 166 €+5 860 €-694 €
13+5 166 €+6 160 €-994 €
14+5 166 €+6 468 €-1 302 €
15+5 166 €+6 783 €-1 617 €
16+5 166 €+7 108 €-1 942 €
17+5 166 €+7 440 €-2 274 €
18+5 166 €+7 782 €-2 616 €
19+5 166 €+8 132 €-2 966 €
20+5 166 €+8 491 €-3 325 €
21+5 166 €+8 861 €-3 695 €
22+5 166 €+9 239 €-4 073 €
23+5 166 €+9 628 €-4 462 €
24+5 166 €+10 028 €-4 862 €
25+5 166 €+10 438 €-5 272 €
Total+129 150 €+147 045 €+-17 895 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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