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Ferme 8 pièces 226 m²

VilleSaint-Loubouer (40)
Surface226m²
Coût Total347 020€
Loyer Annuel22 351€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 226 m²
Prix au m² : 1 101,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Corps de Ferme de 8 pièces principales

Dans un village paisible, venez découvrir cette authentique bâtisse du 18ème siècle. Ses beaux volumes, sa luminosité, sa surface habitable et sa dépendance attenante vous offrent de belles perspectives d'aménagement. A l'extérieur, vous apprécierez son jardin champêtre sans vis-à-vis avec son puits et ses bassins naturels. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6.5% Référence annonce : 408-1344 Date de réalisation du diagnostic : 19/03/2026 Prix hors honoraires : 233 803 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 150 € et 8 380 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Loubouer
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40320
Coordonnées : 43.677418, -0.394944
Total : 347 020€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 78 100€
Valeur du bien : 327 100€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226m²
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1863€/mois
Loyer annuel estimé : 22351€/an
Fourchette totale : 1511€ - 2296€/mois
Fourchette annuelle : 18132€ - 27551€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 593,54 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :360 140 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-111 140€ (-30.9%)
Marge achat-revente :13 120€ (3.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :347 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 694,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :98,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 793,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 406,00€
Coût de l'assurance :29 496,70€
Taxe foncière : 2 235,07€/an
Soit par mois : 186,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 862,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 979,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 226 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 226 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire, peinture et joints
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais peut nécessiter des finitions
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres (état 3/5)
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour toutes les chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: 226 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 100 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:22 600€
    Isolation toiture: 226 m² × 100€/m² = 22600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€ = 16800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:800€
    Rafraîchissement salle de bain: 8 m² × 100€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 800€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 2000€ + 10 prises × 80€ = 2800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:1 800€
    Mise à jour plomberie: 226 m² × 8€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Loubouer (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 351 €/an
Calcul : 1 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 201 €/an
Base de calcul : Emprunt de 347 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 180 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 235 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 716 €
Revenus locatifs : +22 351 €
Charges déductibles : -92 716 €
Résultat foncier Année 1 : -70 365 €(Déficit de 70 365 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 965 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 616 €/an
Revenus locatifs : +22 351 €
Charges déductibles : -14 616 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 735 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48964.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 351 €92 727 €11 212 €-70 376 €21 400 €48 976 €48 976 €
222 798 €14 324 €10 909 €8 474 €--40 502 €
323 254 €14 011 €10 596 €9 243 €--31 259 €
423 719 €13 687 €10 272 €10 031 €--21 227 €
524 193 €13 353 €9 938 €10 840 €--10 387 €
624 677 €13 008 €9 593 €11 669 €---
725 171 €12 651 €9 236 €12 519 €---
825 674 €12 283 €8 868 €13 391 €---
926 187 €11 902 €8 487 €14 285 €---
1026 711 €11 509 €8 094 €15 202 €---
1127 245 €11 102 €7 687 €16 143 €---
1227 790 €10 683 €7 268 €17 108 €---
1328 346 €10 249 €6 834 €18 097 €---
1428 913 €9 800 €6 386 €19 113 €---
1529 491 €9 337 €5 922 €20 154 €---
1630 081 €8 859 €5 444 €21 222 €---
1730 683 €8 364 €4 950 €22 318 €---
1831 296 €7 854 €4 439 €23 443 €---
1931 922 €7 326 €3 911 €24 596 €---
2032 561 €6 781 €3 366 €25 780 €---
2133 212 €6 217 €2 802 €26 995 €---
2233 876 €5 635 €2 220 €28 241 €---
2334 554 €5 034 €1 619 €29 520 €---
2435 245 €4 413 €998 €30 832 €---
2535 950 €3 771 €356 €32 179 €---
TOTAL715 901 €324 880 €161 406 €391 021 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 391 021 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 694 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 694 €-6 420 €+11 114 €
2+4 694 €0 €+4 694 €
3+4 694 €0 €+4 694 €
4+4 694 €0 €+4 694 €
5+4 694 €0 €+4 694 €
6+4 694 €+385 €+4 309 €
7+4 694 €+3 756 €+938 €
8+4 694 €+4 017 €+677 €
9+4 694 €+4 286 €+408 €
10+4 694 €+4 561 €+133 €
11+4 694 €+4 843 €-149 €
12+4 694 €+5 132 €-438 €
13+4 694 €+5 429 €-735 €
14+4 694 €+5 734 €-1 040 €
15+4 694 €+6 046 €-1 352 €
16+4 694 €+6 367 €-1 673 €
17+4 694 €+6 695 €-2 001 €
18+4 694 €+7 033 €-2 339 €
19+4 694 €+7 379 €-2 685 €
20+4 694 €+7 734 €-3 040 €
21+4 694 €+8 098 €-3 404 €
22+4 694 €+8 472 €-3 778 €
23+4 694 €+8 856 €-4 162 €
24+4 694 €+9 250 €-4 556 €
25+4 694 €+9 654 €-4 960 €
Total+117 350 €+117 306 €+44 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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