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Appartement à vendre

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface80m²
Coût Total169 240€
Loyer Annuel9 406€
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 412,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Non meublé

Boulogne Sur Mer appartement à vendre en exclusivité. Appartement en RDC situé en hyper centre de Boulogne. Celui-ci comprend une agréable pièce de vie (28m2), une cuisine aménagée, 2 belles chambres et une salle de bains. Les plus de cet appartement sont nombreux ( 2 places de stationnements privatives une en extérieur et une autre couverte - Agréable volume - Cave -Proche de toutes commodités - Résidence sécurisée - Noreux rangements ) ( Proposition d'aménagement par l' IA )Contactez-nous pour plus d'informations ou pour planifier une visite dès aujourd'hui. Mickael Fournier - Agent Commercial -EI- Numéro RSAC: 533110763. Mickaël FOURNIER Agent Commercial EI Immatriculé au RSAC : 533 110 763 de Boulogne-sur-Mer Référence agence : 5572

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.724408, 1.606578
Total : 169 240€
Prix d'acquisition : 113 000€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 160 200€
Frais de notaire : 9 040€
Coût estimé : 9 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9406€/an
Fourchette totale : 629€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 7552€ - 11714€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 6.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 627,91 €/m²
Basé sur :335 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 233 €
Prix d'achat :113 000 €
Décote à l'achat :-17 233€ (-13.2%)
Marge achat-revente :-39 007€ (-29.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :849,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :49,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 898,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 481,52€
Coût de l'assurance :14 808,50€
Taxe foncière : 940,60€/an
Soit par mois : 78,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 783,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 976,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine, y compris le mobilier et les appareils électroménagers
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, y compris douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 406 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 883 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 240 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 616 €
Revenus locatifs : +9 406 €
Charges déductibles : -54 616 €
Résultat foncier Année 1 : -45 210 €(Déficit de 45 210 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 810 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 416 €/an
Revenus locatifs : +9 406 €
Charges déductibles : -7 416 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 990 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23809.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 450 €(65% de 113 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 671 €/an
Calcul : 73 450 € × 3,636% = 2 671 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 406 €54 621 €5 888 €-45 215 €21 400 €23 815 €23 815 €
29 594 €7 267 €5 734 €2 327 €--21 489 €
39 786 €7 108 €5 575 €2 678 €--18 811 €
49 982 €6 943 €5 410 €3 039 €--15 772 €
510 181 €6 772 €5 239 €3 409 €--12 363 €
610 385 €6 595 €5 062 €3 790 €--8 573 €
710 593 €6 412 €4 879 €4 181 €--4 392 €
810 804 €6 222 €4 689 €4 583 €---
911 021 €6 025 €4 492 €4 996 €---
1011 241 €5 821 €4 288 €5 420 €---
1111 466 €5 610 €4 077 €5 856 €---
1211 695 €5 391 €3 858 €6 304 €---
1311 929 €5 165 €3 632 €6 764 €---
1412 168 €4 930 €3 397 €7 237 €---
1512 411 €4 687 €3 154 €7 724 €---
1612 659 €4 436 €2 903 €8 223 €---
1712 912 €4 175 €2 642 €8 737 €---
1813 171 €3 905 €2 372 €9 266 €---
1913 434 €3 625 €2 092 €9 809 €---
2013 703 €3 336 €1 803 €10 367 €---
2113 977 €3 036 €1 503 €10 941 €---
2214 256 €2 725 €1 192 €11 531 €---
2314 541 €2 403 €870 €12 138 €---
2414 832 €2 070 €537 €12 762 €---
2515 129 €1 725 €192 €13 404 €---
TOTAL301 275 €171 005 €85 482 €130 271 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 271 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 406 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 975 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 975 €-6 420 €+8 395 €
2+1 975 €0 €+1 975 €
3+1 975 €0 €+1 975 €
4+1 975 €0 €+1 975 €
5+1 975 €0 €+1 975 €
6+1 975 €0 €+1 975 €
7+1 975 €0 €+1 975 €
8+1 975 €+57 €+1 918 €
9+1 975 €+1 499 €+476 €
10+1 975 €+1 626 €+349 €
11+1 975 €+1 757 €+218 €
12+1 975 €+1 891 €+84 €
13+1 975 €+2 029 €-54 €
14+1 975 €+2 171 €-196 €
15+1 975 €+2 317 €-342 €
16+1 975 €+2 467 €-492 €
17+1 975 €+2 621 €-646 €
18+1 975 €+2 780 €-805 €
19+1 975 €+2 943 €-968 €
20+1 975 €+3 110 €-1 135 €
21+1 975 €+3 282 €-1 307 €
22+1 975 €+3 459 €-1 484 €
23+1 975 €+3 641 €-1 666 €
24+1 975 €+3 829 €-1 854 €
25+1 975 €+4 021 €-2 046 €
Total+49 375 €+39 081 €+10 294 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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