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Appartement 3 pièces 67 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface67m²
Coût Total126 306€
Loyer Annuel6 810€
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 700 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 204,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 67 m²

REFERENCE ANNONCE : JA/805 - L'étude notariale LACAILLE / BOXBERGER vous propose :

Châteauroux, Centre-Ville.

Appartement au 2ème étage d'une petite copropriété sans ascenseur comprenant :

Un salon de 30m2

Cuisine séparée.

2 Chambres

Salle de bain et WC.

Cave de 22m2.

Chauffage individuel.

Contact Audegond Julien

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 67 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 6 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/09/2021

Consommation énergie primaire : 179.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 180 € et 1 670 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.812183, 1.684975
Total : 126 306€
Prix d'acquisition : 80 700€
Travaux : 39 150€
Valeur du bien : 119 850€
Frais de notaire : 6 456€
Coût estimé : 6 456€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 568€/mois
Loyer annuel estimé : 6810€/an
Fourchette totale : 441€ - 730€/mois
Fourchette annuelle : 5297€ - 8756€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.19% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 306€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,89€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 654,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 547,12€
Coût de l'assurance :11 367,54€
Taxe foncière : 681,04€/an
Soit par mois : 56,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 567,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage actuel obsolète.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 150 €(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 250€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 810 €/an
Calcul : 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 306 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 681 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 350 €
Revenus locatifs : +6 810 €
Charges déductibles : -44 350 €
Résultat foncier Année 1 : -37 539 €(Déficit de 37 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 139 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 200 €/an
Revenus locatifs : +6 810 €
Charges déductibles : -5 200 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 611 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16139.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 455 €(65% de 80 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 907 €/an
Calcul : 52 455 € × 3,636% = 1 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 810 €44 354 €4 068 €-37 543 €21 400 €16 143 €16 143 €
26 947 €5 094 €3 958 €1 853 €--14 291 €
37 086 €4 980 €3 844 €2 105 €--12 185 €
47 227 €4 863 €3 727 €2 365 €--9 821 €
57 372 €4 741 €3 606 €2 630 €--7 190 €
67 519 €4 616 €3 480 €2 903 €--4 287 €
77 670 €4 486 €3 351 €3 183 €--1 104 €
87 823 €4 353 €3 217 €3 470 €---
97 979 €4 214 €3 079 €3 765 €---
108 139 €4 072 €2 936 €4 067 €---
118 302 €3 924 €2 788 €4 378 €---
128 468 €3 772 €2 636 €4 696 €---
138 637 €3 614 €2 478 €5 023 €---
148 810 €3 452 €2 316 €5 358 €---
158 986 €3 283 €2 148 €5 703 €---
169 166 €3 110 €1 974 €6 056 €---
179 349 €2 931 €1 795 €6 419 €---
189 536 €2 745 €1 609 €6 791 €---
199 727 €2 554 €1 418 €7 173 €---
209 921 €2 356 €1 220 €7 565 €---
2110 120 €2 152 €1 016 €7 968 €---
2210 322 €1 941 €805 €8 382 €---
2310 529 €1 723 €587 €8 806 €---
2410 739 €1 497 €362 €9 242 €---
2510 954 €1 265 €129 €9 689 €---
TOTAL218 140 €126 091 €58 547 €92 049 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 049 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 430 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 430 €-6 420 €+7 850 €
2+1 430 €0 €+1 430 €
3+1 430 €0 €+1 430 €
4+1 430 €0 €+1 430 €
5+1 430 €0 €+1 430 €
6+1 430 €0 €+1 430 €
7+1 430 €0 €+1 430 €
8+1 430 €+710 €+720 €
9+1 430 €+1 130 €+300 €
10+1 430 €+1 220 €+210 €
11+1 430 €+1 313 €+117 €
12+1 430 €+1 409 €+21 €
13+1 430 €+1 507 €-77 €
14+1 430 €+1 608 €-178 €
15+1 430 €+1 711 €-281 €
16+1 430 €+1 817 €-387 €
17+1 430 €+1 926 €-496 €
18+1 430 €+2 037 €-607 €
19+1 430 €+2 152 €-722 €
20+1 430 €+2 270 €-840 €
21+1 430 €+2 390 €-960 €
22+1 430 €+2 514 €-1 084 €
23+1 430 €+2 642 €-1 212 €
24+1 430 €+2 773 €-1 343 €
25+1 430 €+2 907 €-1 477 €
Total+35 750 €+27 615 €+8 135 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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