Appartement T4 résidence sécurisée

Bien expiré

VilleMarseille 10e (13)

Surface87m²

Coût Total237 800€

Loyer Annuel14 800€

Rentabilité6.22%

Cashflow/mois-117€

Prix : 185 000 €

Surface : 87 m²

Prix au m² : 2 126,44 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 4

Étage : 3

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 résidence sécurisée - T4 87 m² refait à neuf – 185 000 €

À vendre T4 de 87 m², entièrement refait à neuf, au 3ᵉ étage sans ascenseur, dans une résidence sécurisée, très bien entretenue, quartier calme et agréable.

✅ École maternelle et primaire juste en face ✅ Commerces à proximité ✅ Auchan à 5 min en voiture / 15 min à pied ✅ Environnement tranquille, idéal famille

💰 Prix : 185 000 €

Ville : Marseille 10e

Département : Bouches-du-Rhône

Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur

Code postal : 13010

Coordonnées : 43.277890, 5.428460

Total : 237 800€

Prix d'acquisition : 185 000€

Travaux : 38 000€

Valeur du bien : 223 000€

Frais de notaire : 14 800€

Coût estimé : 14 800€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 87m²

Loyer prédit : 14.18€/m²/mois

Fourchette : 11.62€ - 17.30€/m²/mois

Loyer total estimé : 1233€/mois

Loyer annuel estimé : 14800€/an

Fourchette totale : 1011€ - 1505€/mois

Fourchette annuelle : 12127€ - 18063€/an

Rentabilité brute :6.22%

Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.60%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :237 800€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 160,09€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :67,38€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 1 227,47€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 228,37€

Coût de l'assurance :20 213,00€

Taxe foncière : 1 480,03€/an

Soit par mois : 123,34€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 233,36€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 350,81€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-117,45€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 87 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 87 m²)

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000 €(437 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:8 500€
Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
Menuiseries:8 600€
Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: 500€
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Chambres:5 400€
Parquet flottant 30 m²: 50€/m² × 30 = 1500€, Peinture 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 1200€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 20 600€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 233 €/mois

Revenus locatifs annuels : 14 800 €/an

Calcul : 1 233 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 652 €/an

Base de calcul : Emprunt de 237 800 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 809 €/an

Calcul : 67 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 480 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 940 €

Revenus locatifs : +14 800 €

Charges déductibles : -47 940 €

Résultat foncier Année 1 : -33 140 €(Déficit de 33 140 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 11 740 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 940 €/an

Revenus locatifs : +14 800 €

Charges déductibles : -9 940 €

Résultat foncier Années 2+ : 4 860 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11739.97 € reporté.

Prix d'achat du bien : 185 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 373 €/an

Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	14 800 €	47 948 €	7 659 €	-33 148 €	21 400 €	11 748 €	11 748 €
2	15 096 €	9 741 €	7 452 €	5 356 €	-	-	6 392 €
3	15 398 €	9 527 €	7 238 €	5 872 €	-	-	520 €
4	15 706 €	9 305 €	7 017 €	6 401 €	-	-	-
5	16 020 €	9 077 €	6 788 €	6 943 €	-	-	-
6	16 341 €	8 841 €	6 552 €	7 500 €	-	-	-
7	16 668 €	8 597 €	6 308 €	8 071 €	-	-	-
8	17 001 €	8 345 €	6 057 €	8 656 €	-	-	-
9	17 341 €	8 085 €	5 796 €	9 256 €	-	-	-
10	17 688 €	7 816 €	5 527 €	9 872 €	-	-	-
11	18 041 €	7 538 €	5 250 €	10 503 €	-	-	-
12	18 402 €	7 251 €	4 963 €	11 151 €	-	-	-
13	18 770 €	6 955 €	4 666 €	11 816 €	-	-	-
14	19 146 €	6 649 €	4 360 €	12 497 €	-	-	-
15	19 529 €	6 332 €	4 044 €	13 197 €	-	-	-
16	19 919 €	6 005 €	3 717 €	13 914 €	-	-	-
17	20 318 €	5 668 €	3 379 €	14 650 €	-	-	-
18	20 724 €	5 319 €	3 030 €	15 405 €	-	-	-
19	21 138 €	4 958 €	2 670 €	16 180 €	-	-	-
20	21 561 €	4 586 €	2 298 €	16 975 €	-	-	-
21	21 992 €	4 201 €	1 913 €	17 791 €	-	-	-
22	22 432 €	3 804 €	1 516 €	18 628 €	-	-	-
23	22 881 €	3 394 €	1 105 €	19 487 €	-	-	-
24	23 339 €	2 969 €	681 €	20 369 €	-	-	-
25	23 805 €	2 531 €	243 €	21 274 €	-	-	-
TOTAL	474 058 €	205 442 €	110 228 €	268 616 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 616 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 800 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 108 €	-6 420 €	+9 528 €
2	+3 108 €	0 €	+3 108 €
3	+3 108 €	0 €	+3 108 €
4	+3 108 €	+1 764 €	+1 344 €
5	+3 108 €	+2 083 €	+1 025 €
6	+3 108 €	+2 250 €	+858 €
7	+3 108 €	+2 421 €	+687 €
8	+3 108 €	+2 597 €	+511 €
9	+3 108 €	+2 777 €	+331 €
10	+3 108 €	+2 962 €	+146 €
11	+3 108 €	+3 151 €	-43 €
12	+3 108 €	+3 345 €	-237 €
13	+3 108 €	+3 545 €	-437 €
14	+3 108 €	+3 749 €	-641 €
15	+3 108 €	+3 959 €	-851 €
16	+3 108 €	+4 174 €	-1 066 €
17	+3 108 €	+4 395 €	-1 287 €
18	+3 108 €	+4 622 €	-1 514 €
19	+3 108 €	+4 854 €	-1 746 €
20	+3 108 €	+5 093 €	-1 985 €
21	+3 108 €	+5 337 €	-2 229 €
22	+3 108 €	+5 588 €	-2 480 €
23	+3 108 €	+5 846 €	-2 738 €
24	+3 108 €	+6 111 €	-3 003 €
25	+3 108 €	+6 382 €	-3 274 €
Total	+77 700 €	+80 585 €	+-2 885 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement T4 résidence sécurisée

📸 Images (3)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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