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Maison 5 pièces 180 m²

Bien expiré
VilleRochénard (79)
Surface180
Coût Total234 420
Loyer Annuel17 990
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+122
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 744,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 79270

A LA ROCHENARD, maison d'habitation 4 chambres et jardin

Cette maison en pierres a rénover exposée sud-ouest se compose :

  • au RDC : une pièce de vie de 30m², une cuisine, une arrière cuisine.
  • à l'étage : un couloir dessert 4 chambres, une salle d'eau.

Cette maison nécessite d'être rénovée entièrement : électricité, isolation, chauffage, cuisine et salle d'eau. La couverture est neuve. Le jardin est devant la maison avec possibilité de créer un terrasse, un espace de stationnement et un espace vert.

Une cave de 90m² Honoraires charge vendeur. DPE non requis. Conseiller en immobilier : MAILLÉ Julie (EI). RSAC : 528813132. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ***. Sur ce site seront également consultables une fiche d'information sur les obligations de débroussaillement et une carte des zones soumises à cette obligation. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de MAILLÉ Julie (EI), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SASU THE DOOR MAN France immatriculé au RSAC, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société THE DOOR MAN France SASU. Référence annonce : 9622 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Rochénard
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79270
Coordonnées : 46.201527, -0.565785
Total : 234 420
Prix d'acquisition : 134 000
Travaux : 89 700
Valeur du bien : 223 700
Frais de notaire : 10 720
Coût estimé : 10 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.75€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1499€/mois
Loyer annuel estimé : 17990€/an
Fourchette totale : 1214€ - 1851€/mois
Fourchette annuelle : 14572€ - 22210€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 158,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :68,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 226,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 138,77
Coût de l'assurance :20 511,75
Taxe foncière : 1 798,97€/an
Soit par mois : 149,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 499,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 376,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent des travaux importants
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en désordre et sol abîmé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 180 m²
Raison: Maison nécessite une mise aux normes électriques
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie, y compris les évacuations
Quantité: plomberie complète pour 180 m²
Raison: Maison nécessite une mise aux normes de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 700(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:7 200
    Isolation des combles: 180 m² × 40€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (pose incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1250€/m² = 15000€ (mobilier et électroménager inclus)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (plomberie et carrelage inclus)
  • Chambres:8 000
    Rénovation complète 4 chambres: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (revêtement sol, peinture, électricité inclus)
  • Salon:4 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (revêtement sol, peinture, électricité inclus)
  • Électricité:3 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Plomberie:12 000
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochénard (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 499 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 990 €/an
Calcul : 1 499 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 420 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 820 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 799 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 142
Revenus locatifs : +17 990
Charges déductibles : -100 142
Résultat foncier Année 1 : -82 152(Déficit de 82 152 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 752
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 442 €/an
Revenus locatifs : +17 990
Charges déductibles : -10 442
Résultat foncier Années 2+ : 7 548 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60752.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 990100 1497 830-82 16021 400 €60 760 €60 760 €
218 34910 2417 6218 109--52 651 €
318 71610 0257 4068 691--43 960 €
419 0919 8027 1839 289--34 671 €
519 4739 5726 9529 901--24 770 €
619 8629 3336 71410 529--14 241 €
720 2599 0866 46711 173--3 068 €
820 6658 8316 21211 834---
921 0788 5675 94712 511---
1021 4998 2945 67413 205---
1121 9298 0115 39213 918---
1222 3687 7195 10014 649---
1322 8157 4174 79815 398---
1423 2727 1054 48516 167---
1523 7376 7814 16216 956---
1624 2126 4473 82717 765---
1724 6966 1013 48218 595---
1825 1905 7433 12419 447---
1925 6945 3732 75420 320---
2026 2084 9912 37121 217---
2126 7324 5951 97522 137---
2227 2664 1851 56623 081---
2327 8123 7621 14224 050---
2428 3683 32470425 044---
2528 9352 87125126 065---
TOTAL576 215268 325113 139307 89121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 891
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 990 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 778-6 420+10 198
2+3 7780+3 778
3+3 7780+3 778
4+3 7780+3 778
5+3 7780+3 778
6+3 7780+3 778
7+3 7780+3 778
8+3 778+2 630+1 148
9+3 778+3 753+25
10+3 778+3 962-184
11+3 778+4 175-397
12+3 778+4 395-617
13+3 778+4 619-841
14+3 778+4 850-1 072
15+3 778+5 087-1 309
16+3 778+5 329-1 551
17+3 778+5 578-1 800
18+3 778+5 834-2 056
19+3 778+6 096-2 318
20+3 778+6 365-2 587
21+3 778+6 641-2 863
22+3 778+6 924-3 146
23+3 778+7 215-3 437
24+3 778+7 513-3 735
25+3 778+7 819-4 041
Total+94 450+92 367+2 083
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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