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Appartement T2

Bien expiré
VilleSedan (08)
Surface78
Coût Total88 600
Loyer Annuel9 573
Rentabilité10.81%
Cashflow/mois+253
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vente d'un appartement T2 lumineux de 78 m² au dernier étage à Sedan (08200). - À VENDRE

Découvrez cet appartement T2 situé au cœur de Sedan, dans un quartier calme et agréable. Niché au dernier étage d'un immeuble de quatre étages, cet espace de vie lumineux offre une superficie totale de 78 m², idéal pour un couple ou une personne seule à la recherche de confort et de tranquillité.

L'appartement se compose d'une pièce de vie spacieuse de 30 m², agrémentée d'un placard, parfaite pour accueillir vos moments de détente. La chambre, d'une superficie de 29 m², vous garantit un espace intime et reposant. La cuisine, entièrement équipée, s'étend sur 13,61 m², offrant un cadre fonctionnel pour préparer vos repas. La salle de bains, avec sa douche moderne, mesure 6,33 m² et est conçue pour votre confort quotidien. L'entrée de l'appartement, d'une superficie de 2 m², vous accueille chaleureusement.

Le chauffage est individuel, fonctionnant au gaz, avec des radiateurs pour un confort optimal durant les mois plus frais. L'appartement est également doté de fenêtres à double vitrage, garantissant une isolation phonique et thermique de qualité. Vous apprécierez la luminosité naturelle qui inonde chaque pièce, créant une atmosphère agréable et accueillante.

L'immeuble est sécurisé avec un interphone, et bien que l'appartement ne dispose pas d'ascenseur, la montée au dernier étage est rapidement récompensée par la vue dégagée. Ce bien ne comprend pas de cave, mais il offre de beaux volumes et un agencement réfléchi.

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.700880, 4.933040
Total : 88 600
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 18 400
Valeur du bien : 83 400
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 798€/mois
Loyer annuel estimé : 9573€/an
Fourchette totale : 628€ - 1013€/mois
Fourchette annuelle : 7536€ - 12162€/an
Rentabilité brute :10.81%
Fourchette de rentabilité :8.51% - 13.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 044,49
Coût de l'assurance :7 752,50
Taxe foncière : 957,33€/an
Soit par mois : 79,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 797,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 544,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :253,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6,33 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (16 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 400(236 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6,33 m² × 900€/m² = 5700€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:1 800
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Vérification plomberie et électricité: 500€, Main d'œuvre: 940€
  • Chambres:800
    Peinture chambre: 16 m² × 50€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 300✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 300€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 573 €/an
Calcul : 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 974 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 600 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 957 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 642
Revenus locatifs : +9 573
Charges déductibles : -22 642
Résultat foncier Année 1 : -13 068(Déficit de 13 068 €)
Imputable sur revenu global : 13 068
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 242 €/an
Revenus locatifs : +9 573
Charges déductibles : -4 242
Résultat foncier Années 2+ : 5 332 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 57322 6442 977-13 07113 071 €--
29 7654 1652 8985 599---
39 9604 0842 8165 876---
410 1593 9992 7326 160---
510 3623 9112 6446 451---
610 5703 8212 5536 749---
710 7813 7272 4607 054---
810 9973 6302 3637 366---
911 2173 5302 2637 687---
1011 4413 4262 1598 015---
1111 6703 3192 0528 351---
1211 9033 2081 9418 695---
1312 1413 0931 8269 048---
1412 3842 9741 7079 410---
1512 6322 8521 5849 780---
1612 8842 7241 45710 160---
1713 1422 5931 32510 549---
1813 4052 4571 18910 948---
1913 6732 3161 04911 357---
2013 9462 17090311 776---
2114 2252 02075212 206---
2214 5101 86459612 646---
2314 8001 70343513 098---
2415 0961 53626813 560---
2515 3981 3639614 035---
TOTAL306 63593 13043 044213 50513 071Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 921
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 505
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 010-3 921+5 931
2+2 010+1 680+330
3+2 010+1 763+247
4+2 010+1 848+162
5+2 010+1 935+75
6+2 010+2 025-15
7+2 010+2 116-106
8+2 010+2 210-200
9+2 010+2 306-296
10+2 010+2 404-394
11+2 010+2 505-495
12+2 010+2 609-599
13+2 010+2 714-704
14+2 010+2 823-813
15+2 010+2 934-924
16+2 010+3 048-1 038
17+2 010+3 165-1 155
18+2 010+3 284-1 274
19+2 010+3 407-1 397
20+2 010+3 533-1 523
21+2 010+3 662-1 652
22+2 010+3 794-1 784
23+2 010+3 929-1 919
24+2 010+4 068-2 058
25+2 010+4 210-2 200
Total+50 250+64 051+-13 801
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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