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Appartement T2

Bien expiré
VilleSedan (08)
Surface78m²
Coût Total88 600€
Loyer Annuel9 573€
Rentabilité10.81%
Cashflow/mois+253€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vente d'un appartement T2 lumineux de 78 m² au dernier étage à Sedan (08200). - À VENDRE

Découvrez cet appartement T2 situé au cœur de Sedan, dans un quartier calme et agréable. Niché au dernier étage d'un immeuble de quatre étages, cet espace de vie lumineux offre une superficie totale de 78 m², idéal pour un couple ou une personne seule à la recherche de confort et de tranquillité.

L'appartement se compose d'une pièce de vie spacieuse de 30 m², agrémentée d'un placard, parfaite pour accueillir vos moments de détente. La chambre, d'une superficie de 29 m², vous garantit un espace intime et reposant. La cuisine, entièrement équipée, s'étend sur 13,61 m², offrant un cadre fonctionnel pour préparer vos repas. La salle de bains, avec sa douche moderne, mesure 6,33 m² et est conçue pour votre confort quotidien. L'entrée de l'appartement, d'une superficie de 2 m², vous accueille chaleureusement.

Le chauffage est individuel, fonctionnant au gaz, avec des radiateurs pour un confort optimal durant les mois plus frais. L'appartement est également doté de fenêtres à double vitrage, garantissant une isolation phonique et thermique de qualité. Vous apprécierez la luminosité naturelle qui inonde chaque pièce, créant une atmosphère agréable et accueillante.

L'immeuble est sécurisé avec un interphone, et bien que l'appartement ne dispose pas d'ascenseur, la montée au dernier étage est rapidement récompensée par la vue dégagée. Ce bien ne comprend pas de cave, mais il offre de beaux volumes et un agencement réfléchi.

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.700880, 4.933040
Total : 88 600€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 18 400€
Valeur du bien : 83 400€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 798€/mois
Loyer annuel estimé : 9573€/an
Fourchette totale : 628€ - 1013€/mois
Fourchette annuelle : 7536€ - 12162€/an
Rentabilité brute :10.81%
Fourchette de rentabilité :8.51% - 13.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 044,49€
Coût de l'assurance :7 752,50€
Taxe foncière : 957,33€/an
Soit par mois : 79,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 797,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 544,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :253,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6,33 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (16 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 400 €(236 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6,33 m² × 900€/m² = 5700€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:1 800€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Vérification plomberie et électricité: 500€, Main d'œuvre: 940€
  • Chambres:800€
    Peinture chambre: 16 m² × 50€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 300€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 573 €/an
Calcul : 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 974 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 957 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 642 €
Revenus locatifs : +9 573 €
Charges déductibles : -22 642 €
Résultat foncier Année 1 : -13 068 €(Déficit de 13 068 €)
Imputable sur revenu global : 13 068 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 242 €/an
Revenus locatifs : +9 573 €
Charges déductibles : -4 242 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 332 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 573 €22 644 €2 977 €-13 071 €13 071 €--
29 765 €4 165 €2 898 €5 599 €---
39 960 €4 084 €2 816 €5 876 €---
410 159 €3 999 €2 732 €6 160 €---
510 362 €3 911 €2 644 €6 451 €---
610 570 €3 821 €2 553 €6 749 €---
710 781 €3 727 €2 460 €7 054 €---
810 997 €3 630 €2 363 €7 366 €---
911 217 €3 530 €2 263 €7 687 €---
1011 441 €3 426 €2 159 €8 015 €---
1111 670 €3 319 €2 052 €8 351 €---
1211 903 €3 208 €1 941 €8 695 €---
1312 141 €3 093 €1 826 €9 048 €---
1412 384 €2 974 €1 707 €9 410 €---
1512 632 €2 852 €1 584 €9 780 €---
1612 884 €2 724 €1 457 €10 160 €---
1713 142 €2 593 €1 325 €10 549 €---
1813 405 €2 457 €1 189 €10 948 €---
1913 673 €2 316 €1 049 €11 357 €---
2013 946 €2 170 €903 €11 776 €---
2114 225 €2 020 €752 €12 206 €---
2214 510 €1 864 €596 €12 646 €---
2314 800 €1 703 €435 €13 098 €---
2415 096 €1 536 €268 €13 560 €---
2515 398 €1 363 €96 €14 035 €---
TOTAL306 635 €93 130 €43 044 €213 505 €13 071 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 921 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 505 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 010 €-3 921 €+5 931 €
2+2 010 €+1 680 €+330 €
3+2 010 €+1 763 €+247 €
4+2 010 €+1 848 €+162 €
5+2 010 €+1 935 €+75 €
6+2 010 €+2 025 €-15 €
7+2 010 €+2 116 €-106 €
8+2 010 €+2 210 €-200 €
9+2 010 €+2 306 €-296 €
10+2 010 €+2 404 €-394 €
11+2 010 €+2 505 €-495 €
12+2 010 €+2 609 €-599 €
13+2 010 €+2 714 €-704 €
14+2 010 €+2 823 €-813 €
15+2 010 €+2 934 €-924 €
16+2 010 €+3 048 €-1 038 €
17+2 010 €+3 165 €-1 155 €
18+2 010 €+3 284 €-1 274 €
19+2 010 €+3 407 €-1 397 €
20+2 010 €+3 533 €-1 523 €
21+2 010 €+3 662 €-1 652 €
22+2 010 €+3 794 €-1 784 €
23+2 010 €+3 929 €-1 919 €
24+2 010 €+4 068 €-2 058 €
25+2 010 €+4 210 €-2 200 €
Total+50 250 €+64 051 €+-13 801 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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