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Maison de ville 3 pièces 84 m²

VilleChampagne-Mouton (16)
Surface84m²
Coût Total110 884€
Loyer Annuel7 872€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 77 420 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 921,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 3 pièces principales

Au cœur de Champagne-Mouton, découvrez cette maison de ville raccordée au tout-à-l'égout, offrant un garage avec coin buanderie, un séjour lumineux avec terrasse, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau et des combles. À proximité immédiate des commerces, écoles, médecins, pharmacie et autres commodités du quotidien. Honoraires à charge acquéreur : 10.6% Référence annonce : 394-1618 Date de réalisation du diagnostic : 11/10/2022 Prix hors honoraires : 70 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 490 € et 2 060 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Champagne-Mouton
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16350
Coordonnées : 45.993515, 0.407151
Total : 110 884€
Prix d'acquisition : 77 420€
Travaux : 27 270€
Valeur du bien : 104 690€
Frais de notaire : 6 194€
Coût estimé : 6 194€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7872€/an
Fourchette totale : 505€ - 852€/mois
Fourchette annuelle : 6059€ - 10227€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :666,67 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 000 €
Prix d'achat :77 420 €
Décote à l'achat :+21 420€ (+38.2%)
Marge achat-revente :-54 884€ (-98.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 884€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,72€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 573,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 985,36€
Coût de l'assurance :8 316,30€
Taxe foncière : 787,20€/an
Soit par mois : 65,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 656,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 639,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 270 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 200€
    Isolation combles perdus: 84 m² × 50€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champagne-Mouton (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 872 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 667 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 884 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 787 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 270 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 057 €
Revenus locatifs : +7 872 €
Charges déductibles : -32 057 €
Résultat foncier Année 1 : -24 185 €(Déficit de 24 185 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 785 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 787 €/an
Revenus locatifs : +7 872 €
Charges déductibles : -4 787 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 085 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2784.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 420 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 323 €(65% de 77 420 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 830 €/an
Calcul : 50 323 € × 3,636% = 1 830 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 872 €32 060 €3 671 €-24 188 €21 400 €2 788 €2 788 €
28 029 €4 692 €3 572 €3 337 €---
38 190 €4 591 €3 471 €3 599 €---
48 354 €4 486 €3 366 €3 868 €---
58 521 €4 377 €3 258 €4 143 €---
68 691 €4 265 €3 145 €4 426 €---
78 865 €4 149 €3 029 €4 716 €---
89 042 €4 029 €2 910 €5 013 €---
99 223 €3 905 €2 786 €5 318 €---
109 408 €3 777 €2 657 €5 631 €---
119 596 €3 645 €2 525 €5 951 €---
129 788 €3 508 €2 388 €6 280 €---
139 984 €3 366 €2 246 €6 618 €---
1410 183 €3 219 €2 099 €6 964 €---
1510 387 €3 068 €1 948 €7 319 €---
1610 595 €2 911 €1 791 €7 684 €---
1710 807 €2 749 €1 629 €8 058 €---
1811 023 €2 581 €1 461 €8 441 €---
1911 243 €2 408 €1 288 €8 835 €---
2011 468 €2 229 €1 109 €9 239 €---
2111 697 €2 044 €924 €9 654 €---
2211 931 €1 852 €732 €10 079 €---
2312 170 €1 654 €534 €10 516 €---
2412 413 €1 449 €329 €10 964 €---
2512 662 €1 237 €117 €11 424 €---
TOTAL252 142 €108 252 €52 985 €143 891 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 891 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 872 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 653 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 653 €-6 420 €+8 073 €
2+1 653 €+165 €+1 488 €
3+1 653 €+1 080 €+573 €
4+1 653 €+1 160 €+493 €
5+1 653 €+1 243 €+410 €
6+1 653 €+1 328 €+325 €
7+1 653 €+1 415 €+238 €
8+1 653 €+1 504 €+149 €
9+1 653 €+1 595 €+58 €
10+1 653 €+1 689 €-36 €
11+1 653 €+1 785 €-132 €
12+1 653 €+1 884 €-231 €
13+1 653 €+1 985 €-332 €
14+1 653 €+2 089 €-436 €
15+1 653 €+2 196 €-543 €
16+1 653 €+2 305 €-652 €
17+1 653 €+2 417 €-764 €
18+1 653 €+2 532 €-879 €
19+1 653 €+2 651 €-998 €
20+1 653 €+2 772 €-1 119 €
21+1 653 €+2 896 €-1 243 €
22+1 653 €+3 024 €-1 371 €
23+1 653 €+3 155 €-1 502 €
24+1 653 €+3 289 €-1 636 €
25+1 653 €+3 427 €-1 774 €
Total+41 325 €+43 167 €+-1 842 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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