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Maison T4 , comprenant garage , terrasse , jardin

Bien expiré
VilleLafrançaise (82)
Surface110m²
Coût Total165 599€
Loyer Annuel11 466€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 999 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 181,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison T4 , comprenant garage , terrasse , jardin - En exclusivité , L'agence immobilière DIAMANTEA à Lafrançaise vous propose à la vente :

Une maison de type 4 , Située au cœur du village de Lafrançaise, (avec terrasse , jardin , et garage )

D’une surface habitable de 110 m², elle bénéficie d’un extérieur agréable et de la proximité immédiate de toutes les commodités : écoles, collège, médecin, commerces, stationnement à proximité.

Composition du bien :

Rez-de-chaussée :

Cuisine indépendante Pièce de vie environ ( 18m2) Buanderie 1 wc Garage Jardin clos d'environ 35 m2 , +escalier menant à une terrasse au 1er et dernier étage 1er étage :

Palier Trois chambres Une Salle d’eau ( douche)

Les + :

Emplacement central Système de chauffage neuf sous décennale Menuiseries neuve sous décennale Extérieur rare en cœur de village Double vitrage 2 entrées + 3 ème avec le garage Placards

Travaux à prévoir : Principalement Électricité ; Rafraîchissement, ... à convenir selon votre projet et vos envies , À visiter sans tarder pour découvrir tout le potentiel de ce bien !

Ville : Lafrançaise
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82130
Coordonnées : 44.133220, 1.240750
Total : 165 599€
Prix d'acquisition : 129 999€
Travaux : 25 200€
Valeur du bien : 155 199€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 955€/mois
Loyer annuel estimé : 11466€/an
Fourchette totale : 785€ - 1163€/mois
Fourchette annuelle : 9421€ - 13953€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 599€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :807,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,92€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 854,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 760,76€
Coût de l'assurance :14 075,91€
Taxe foncière : 1 146,56€/an
Soit par mois : 95,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 955,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 950,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique pour assurer la sécurité et la conformité
Quantité: 1 installation complète
Raison: Travaux à prévoir mentionnés dans l'annonce - nécessité de mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments usés et carrelage
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments un peu usés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des trois chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuels travaux cosmétiques
Quantité: 15 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 200 €(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes de l'installation électrique: 1 installation complète: 100 m² × 15€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement de la cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation des trois chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement du salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lafrançaise (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 955 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 466 €/an
Calcul : 955 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 599 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 238 €
Revenus locatifs : +11 466 €
Charges déductibles : -32 238 €
Résultat foncier Année 1 : -20 772 €(Déficit de 20 772 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 072 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 038 €/an
Revenus locatifs : +11 466 €
Charges déductibles : -7 038 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 428 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10072.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 499 €(65% de 129 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 499 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 466 €32 243 €5 334 €-20 778 €10 700 €10 078 €10 078 €
211 695 €6 899 €5 189 €4 796 €--5 282 €
311 929 €6 750 €5 040 €5 179 €--103 €
412 167 €6 596 €4 886 €5 571 €---
512 411 €6 437 €4 727 €5 974 €---
612 659 €6 272 €4 563 €6 386 €---
712 912 €6 103 €4 393 €6 809 €---
813 170 €5 927 €4 218 €7 243 €---
913 434 €5 746 €4 036 €7 688 €---
1013 702 €5 559 €3 849 €8 144 €---
1113 977 €5 365 €3 656 €8 611 €---
1214 256 €5 166 €3 456 €9 091 €---
1314 541 €4 959 €3 250 €9 582 €---
1414 832 €4 746 €3 036 €10 086 €---
1515 129 €4 526 €2 816 €10 603 €---
1615 431 €4 298 €2 588 €11 133 €---
1715 740 €4 063 €2 353 €11 677 €---
1816 055 €3 820 €2 110 €12 235 €---
1916 376 €3 569 €1 859 €12 807 €---
2016 703 €3 310 €1 600 €13 394 €---
2117 037 €3 042 €1 332 €13 996 €---
2217 378 €2 765 €1 055 €14 613 €---
2317 726 €2 479 €769 €15 247 €---
2418 080 €2 184 €474 €15 896 €---
2518 442 €1 879 €169 €16 563 €---
TOTAL367 247 €144 701 €76 761 €222 546 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 546 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 466 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 408 €-3 210 €+5 618 €
2+2 408 €0 €+2 408 €
3+2 408 €0 €+2 408 €
4+2 408 €+1 641 €+767 €
5+2 408 €+1 792 €+616 €
6+2 408 €+1 916 €+492 €
7+2 408 €+2 043 €+365 €
8+2 408 €+2 173 €+235 €
9+2 408 €+2 306 €+102 €
10+2 408 €+2 443 €-35 €
11+2 408 €+2 583 €-175 €
12+2 408 €+2 727 €-319 €
13+2 408 €+2 875 €-467 €
14+2 408 €+3 026 €-618 €
15+2 408 €+3 181 €-773 €
16+2 408 €+3 340 €-932 €
17+2 408 €+3 503 €-1 095 €
18+2 408 €+3 670 €-1 262 €
19+2 408 €+3 842 €-1 434 €
20+2 408 €+4 018 €-1 610 €
21+2 408 €+4 199 €-1 791 €
22+2 408 €+4 384 €-1 976 €
23+2 408 €+4 574 €-2 166 €
24+2 408 €+4 769 €-2 361 €
25+2 408 €+4 969 €-2 561 €
Total+60 200 €+66 764 €+-6 564 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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