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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface59m²
Coût Total110 760€
Loyer Annuel10 110€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 644,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Balcon, Exposition ouest, Non meublé

Découvrez ce spacieux appartement T2 de 59 m², anciennement configuré en T3, offrant de beaux volumes et un fort potentiel.

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante avec arrière-cuisine, ainsi que d'un vaste salon-séjour baigné de lumière, ouvert sur un balcon bien exposé.

L'espace nuit comprend une chambre confortable accompagnée d'un petit dressing. Vous trouverez également une salle de bain et des WC séparés.

Situé au 2? étage d'une résidence sans ascenseur, ce bien dispose de prestations appréciables : électricité refaite, ouvertures en double vitrage PVC et volets roulants.

Une cave vient compléter l'ensemble.

Honoraires inclus de 7.78% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 90 000 euros. Dans une copropriété de 80 lots. Aucune procédure n'est en cours. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Aisling immobilier : Lucie COLLIN DUARTE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 928 846 740 R.S.A.C. Tours RCP Banque Populaire

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.338869, 0.658686
Total : 110 760€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 103 000€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 14.28€/m²/mois
Fourchette : 12.23€ - 16.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 842€/mois
Loyer annuel estimé : 10110€/an
Fourchette totale : 721€ - 984€/mois
Fourchette annuelle : 8657€ - 11807€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :7.82% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 376,92 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 238 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :+15 762€ (+19.4%)
Marge achat-revente :-29 522€ (-36.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :548,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 580,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 810,47€
Coût de l'assurance :9 691,50€
Taxe foncière : 1 010,98€/an
Soit par mois : 84,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 842,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol dans la chambre avec peinture et revêtement
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 110 €/an
Calcul : 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 718 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 760 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 011 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 117 €
Revenus locatifs : +10 110 €
Charges déductibles : -11 117 €
Résultat foncier Année 1 : -1 007 €(Déficit de 1 007 €)
Imputable sur revenu global : 1 007 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 117 €/an
Revenus locatifs : +10 110 €
Charges déductibles : -5 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 993 €/an
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 110 €11 120 €3 722 €-1 010 €1 010 €--
210 312 €5 021 €3 623 €5 291 €---
310 518 €4 919 €3 520 €5 599 €---
410 729 €4 813 €3 415 €5 915 €---
510 943 €4 704 €3 305 €6 239 €---
611 162 €4 591 €3 192 €6 571 €---
711 385 €4 474 €3 075 €6 912 €---
811 613 €4 353 €2 954 €7 260 €---
911 845 €4 227 €2 829 €7 618 €---
1012 082 €4 098 €2 699 €7 985 €---
1112 324 €3 963 €2 565 €8 360 €---
1212 570 €3 825 €2 426 €8 746 €---
1312 822 €3 681 €2 282 €9 141 €---
1413 078 €3 533 €2 134 €9 546 €---
1513 340 €3 379 €1 980 €9 961 €---
1613 606 €3 220 €1 821 €10 386 €---
1713 879 €3 056 €1 657 €10 823 €---
1814 156 €2 885 €1 487 €11 271 €---
1914 439 €2 709 €1 311 €11 730 €---
2014 728 €2 527 €1 129 €12 201 €---
2115 023 €2 339 €940 €12 684 €---
2215 323 €2 144 €746 €13 179 €---
2315 630 €1 943 €544 €13 687 €---
2415 942 €1 734 €335 €14 208 €---
2516 261 €1 518 €120 €14 743 €---
TOTAL323 820 €94 777 €53 810 €229 044 €1 010 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 303 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 044 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 110 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 123 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 123 €-303 €+2 426 €
2+2 123 €+1 587 €+536 €
3+2 123 €+1 680 €+443 €
4+2 123 €+1 775 €+348 €
5+2 123 €+1 872 €+251 €
6+2 123 €+1 971 €+152 €
7+2 123 €+2 073 €+50 €
8+2 123 €+2 178 €-55 €
9+2 123 €+2 285 €-162 €
10+2 123 €+2 395 €-272 €
11+2 123 €+2 508 €-385 €
12+2 123 €+2 624 €-501 €
13+2 123 €+2 742 €-619 €
14+2 123 €+2 864 €-741 €
15+2 123 €+2 988 €-865 €
16+2 123 €+3 116 €-993 €
17+2 123 €+3 247 €-1 124 €
18+2 123 €+3 381 €-1 258 €
19+2 123 €+3 519 €-1 396 €
20+2 123 €+3 660 €-1 537 €
21+2 123 €+3 805 €-1 682 €
22+2 123 €+3 954 €-1 831 €
23+2 123 €+4 106 €-1 983 €
24+2 123 €+4 262 €-2 139 €
25+2 123 €+4 423 €-2 300 €
Total+53 075 €+68 713 €+-15 638 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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