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Appartement à vendre

VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface59
Coût Total110 760
Loyer Annuel10 110
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+177
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 644,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Balcon, Exposition ouest, Non meublé

Découvrez ce spacieux appartement T2 de 59 m², anciennement configuré en T3, offrant de beaux volumes et un fort potentiel.

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante avec arrière-cuisine, ainsi que d'un vaste salon-séjour baigné de lumière, ouvert sur un balcon bien exposé.

L'espace nuit comprend une chambre confortable accompagnée d'un petit dressing. Vous trouverez également une salle de bain et des WC séparés.

Situé au 2? étage d'une résidence sans ascenseur, ce bien dispose de prestations appréciables : électricité refaite, ouvertures en double vitrage PVC et volets roulants.

Une cave vient compléter l'ensemble.

Honoraires inclus de 7.78% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 90 000 euros. Dans une copropriété de 80 lots. Aucune procédure n'est en cours. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Aisling immobilier : Lucie COLLIN DUARTE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 928 846 740 R.S.A.C. Tours RCP Banque Populaire

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.338869, 0.658686
Total : 110 760
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 103 000
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59
Loyer prédit : 14.28€/m²/mois
Fourchette : 12.23€ - 16.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 842€/mois
Loyer annuel estimé : 10110€/an
Fourchette totale : 721€ - 984€/mois
Fourchette annuelle : 8657€ - 11807€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :7.82% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 376,92 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 238
Prix d'achat :97 000
Décote à l'achat :+15 762 (+19.4%)
Marge achat-revente :-29 522€ (-36.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :548,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 580,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 810,47
Coût de l'assurance :9 691,50
Taxe foncière : 1 010,98€/an
Soit par mois : 84,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 842,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol dans la chambre avec peinture et revêtement
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 110 €/an
Calcul : 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 718 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 760 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 011 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 117
Revenus locatifs : +10 110
Charges déductibles : -11 117
Résultat foncier Année 1 : -1 007(Déficit de 1 007 €)
Imputable sur revenu global : 1 007
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 117 €/an
Revenus locatifs : +10 110
Charges déductibles : -5 117
Résultat foncier Années 2+ : 4 993 €/an
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 11011 1203 722-1 0101 010 €--
210 3125 0213 6235 291---
310 5184 9193 5205 599---
410 7294 8133 4155 915---
510 9434 7043 3056 239---
611 1624 5913 1926 571---
711 3854 4743 0756 912---
811 6134 3532 9547 260---
911 8454 2272 8297 618---
1012 0824 0982 6997 985---
1112 3243 9632 5658 360---
1212 5703 8252 4268 746---
1312 8223 6812 2829 141---
1413 0783 5332 1349 546---
1513 3403 3791 9809 961---
1613 6063 2201 82110 386---
1713 8793 0561 65710 823---
1814 1562 8851 48711 271---
1914 4392 7091 31111 730---
2014 7282 5271 12912 201---
2115 0232 33994012 684---
2215 3232 14474613 179---
2315 6301 94354413 687---
2415 9421 73433514 208---
2516 2611 51812014 743---
TOTAL323 82094 77753 810229 0441 010Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 303
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 044
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 110 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 123 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 123-303+2 426
2+2 123+1 587+536
3+2 123+1 680+443
4+2 123+1 775+348
5+2 123+1 872+251
6+2 123+1 971+152
7+2 123+2 073+50
8+2 123+2 178-55
9+2 123+2 285-162
10+2 123+2 395-272
11+2 123+2 508-385
12+2 123+2 624-501
13+2 123+2 742-619
14+2 123+2 864-741
15+2 123+2 988-865
16+2 123+3 116-993
17+2 123+3 247-1 124
18+2 123+3 381-1 258
19+2 123+3 519-1 396
20+2 123+3 660-1 537
21+2 123+3 805-1 682
22+2 123+3 954-1 831
23+2 123+4 106-1 983
24+2 123+4 262-2 139
25+2 123+4 423-2 300
Total+53 075+68 713+-15 638
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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