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Maison 7 pièces 242 m²

VilleCastelnaud-de-Gratecambe (47)
Surface242m²
Coût Total307 409€
Loyer Annuel26 039€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+370€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 990 €
Surface : 242 m²
Prix au m² : 826,4 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 242 m² - Maison de bourg de 7 pièces principales

Située dans un village calme, cette maison de bourg offre de beaux volumes. Elle se compose d'une cuisine,d'une pièce de vie avec insert, d'un salon, de quatre chambres, de deux salles de bain et d'une salle d'eau. Un garage et des dépendances complètent ce bien. Le tout sur une vue dégagée et avec environ 730 m² de terrain arboré. Honoraires à charge acquéreur : 6.8% Référence annonce : 380-4886Y Date de réalisation du diagnostic : 27/05/2022 Prix hors honoraires : 187 256 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 280 € et 3 150 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Castelnaud-de-Gratecambe
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47290
Coordonnées : 44.500920, 0.667768
Total : 307 409€
Prix d'acquisition : 199 990€
Travaux : 91 420€
Valeur du bien : 291 410€
Frais de notaire : 15 999€
Coût estimé : 15 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 242m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 11.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 2170€/mois
Loyer annuel estimé : 26039€/an
Fourchette totale : 1719€ - 2740€/mois
Fourchette annuelle : 20624€ - 32875€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 10.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :686,75 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 194 €
Prix d'achat :199 990 €
Décote à l'achat :+33 796€ (+20.3%)
Marge achat-revente :-141 215€ (-85.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :307 409€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 506,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :76,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 583,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 446,79€
Coût de l'assurance :23 055,68€
Taxe foncière : 2 603,88€/an
Soit par mois : 216,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 169,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 800,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :369,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 242 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 242 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 15 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des meubles de cuisine et des appareils électroménagers
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - éléments datés nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation pour 242 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 420 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 520€
    Isolation toiture/combles: 242 m² × 60€/m² = 14520€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 650€/fenêtre = 19500€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation 2 salles de bain (15 m²): 400€/m² × 15 = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Revêtement sol (Chambres):4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 0€
  • Peinture (Chambres):2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Mise aux normes électricité:24 200€
    Mise aux normes électricité: 242 m² × 100€/m² = 24200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Castelnaud-de-Gratecambe (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 170 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 039 €/an
Calcul : 2 170 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 307 409 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 922 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 604 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 960 €
Revenus locatifs : +26 039 €
Charges déductibles : -104 960 €
Résultat foncier Année 1 : -78 921 €(Déficit de 78 921 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 521 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 540 €/an
Revenus locatifs : +26 039 €
Charges déductibles : -13 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 499 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57520.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 994 €(65% de 199 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 129 994 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 039 €104 970 €10 023 €-78 931 €21 400 €57 531 €57 531 €
226 560 €13 280 €9 754 €13 280 €--44 251 €
327 091 €13 001 €9 475 €14 090 €--30 161 €
427 633 €12 713 €9 187 €14 920 €--15 242 €
528 185 €12 415 €8 889 €15 770 €---
628 749 €12 107 €8 581 €16 641 €---
729 324 €11 789 €8 263 €17 535 €---
829 910 €11 461 €7 935 €18 450 €---
930 509 €11 121 €7 595 €19 388 €---
1031 119 €10 770 €7 244 €20 349 €---
1131 741 €10 407 €6 881 €21 334 €---
1232 376 €10 032 €6 506 €22 344 €---
1333 023 €9 644 €6 118 €23 379 €---
1433 684 €9 244 €5 718 €24 440 €---
1534 358 €8 830 €5 304 €25 528 €---
1635 045 €8 402 €4 876 €26 643 €---
1735 746 €7 960 €4 434 €27 786 €---
1836 461 €7 503 €3 977 €28 958 €---
1937 190 €7 031 €3 504 €30 159 €---
2037 934 €6 542 €3 016 €31 391 €---
2138 692 €6 038 €2 512 €32 654 €---
2239 466 €5 516 €1 990 €33 950 €---
2340 255 €4 978 €1 451 €35 278 €---
2441 061 €4 421 €895 €36 640 €---
2541 882 €3 845 €319 €38 037 €---
TOTAL834 031 €324 019 €144 447 €510 011 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 510 011 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 468 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 468 €-6 420 €+11 888 €
2+5 468 €0 €+5 468 €
3+5 468 €0 €+5 468 €
4+5 468 €0 €+5 468 €
5+5 468 €+159 €+5 309 €
6+5 468 €+4 992 €+476 €
7+5 468 €+5 260 €+208 €
8+5 468 €+5 535 €-67 €
9+5 468 €+5 816 €-348 €
10+5 468 €+6 105 €-637 €
11+5 468 €+6 400 €-932 €
12+5 468 €+6 703 €-1 235 €
13+5 468 €+7 014 €-1 546 €
14+5 468 €+7 332 €-1 864 €
15+5 468 €+7 658 €-2 190 €
16+5 468 €+7 993 €-2 525 €
17+5 468 €+8 336 €-2 868 €
18+5 468 €+8 687 €-3 219 €
19+5 468 €+9 048 €-3 580 €
20+5 468 €+9 417 €-3 949 €
21+5 468 €+9 796 €-4 328 €
22+5 468 €+10 185 €-4 717 €
23+5 468 €+10 583 €-5 115 €
24+5 468 €+10 992 €-5 524 €
25+5 468 €+11 411 €-5 943 €
Total+136 700 €+153 003 €+-16 303 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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