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Village à deux pas de LIMOUX

Bien expiré
VilleLimoux (11)
Surface205.14m²
Coût Total224 075€
Loyer Annuel19 339€
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+282€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 205.14 m²
Prix au m² : 633,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1

Charmante maison de caractère à moderniser, confort, séjour, cuisine aménagée, 4 chambres, salle d'eau + possibilité d'aménagement. Grandes dépendances, grande cour.

  • http://www.bac-immobilier.com/
Ville : Limoux
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11300
Coordonnées : 43.052583, 2.221005
Total : 224 075€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 83 675€
Valeur du bien : 213 675€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205.14m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 9.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1612€/mois
Loyer annuel estimé : 19339€/an
Fourchette totale : 1290€ - 2014€/mois
Fourchette annuelle : 15475€ - 24166€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 075€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 102,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :65,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 167,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 715,94€
Coût de l'assurance :19 606,56€
Taxe foncière : 1 933,85€/an
Soit par mois : 161,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 611,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 329,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :282,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 675 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 125€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2125€
  • Isolation:11 750€
    Isolation toiture/combles: 205 m² × 50€/m² = 10250€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:35 100€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1200€ = 31200€, Main d'œuvre: 3900€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:14 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 63 475€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 339 €/an
Calcul : 1 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 388 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 075 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 784 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 934 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 675 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 781 €
Revenus locatifs : +19 339 €
Charges déductibles : -93 781 €
Résultat foncier Année 1 : -74 443 €(Déficit de 74 443 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 043 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 106 €/an
Revenus locatifs : +19 339 €
Charges déductibles : -10 106 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 232 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53042.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 339 €93 788 €7 395 €-74 450 €21 400 €53 050 €53 050 €
219 725 €9 915 €7 197 €9 810 €--43 240 €
320 120 €9 711 €6 993 €10 409 €--32 831 €
420 522 €9 499 €6 781 €11 023 €--21 808 €
520 933 €9 280 €6 562 €11 652 €--10 156 €
621 351 €9 054 €6 336 €12 297 €---
721 778 €8 820 €6 102 €12 958 €---
822 214 €8 579 €5 860 €13 635 €---
922 658 €8 329 €5 610 €14 330 €---
1023 111 €8 070 €5 352 €15 041 €---
1123 574 €7 803 €5 085 €15 771 €---
1224 045 €7 527 €4 808 €16 519 €---
1324 526 €7 241 €4 523 €17 285 €---
1425 016 €6 945 €4 227 €18 071 €---
1525 517 €6 640 €3 922 €18 877 €---
1626 027 €6 324 €3 606 €19 703 €---
1726 548 €5 998 €3 280 €20 550 €---
1827 079 €5 660 €2 942 €21 418 €---
1927 620 €5 311 €2 593 €22 309 €---
2028 173 €4 951 €2 232 €23 222 €---
2128 736 €4 578 €1 859 €24 159 €---
2229 311 €4 192 €1 474 €25 119 €---
2329 897 €3 793 €1 075 €26 104 €---
2430 495 €3 381 €663 €27 114 €---
2531 105 €2 954 €236 €28 150 €---
TOTAL619 419 €258 344 €106 716 €361 075 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 361 075 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 339 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 061 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 061 €-6 420 €+10 481 €
2+4 061 €0 €+4 061 €
3+4 061 €0 €+4 061 €
4+4 061 €0 €+4 061 €
5+4 061 €0 €+4 061 €
6+4 061 €+642 €+3 419 €
7+4 061 €+3 887 €+174 €
8+4 061 €+4 091 €-30 €
9+4 061 €+4 299 €-238 €
10+4 061 €+4 512 €-451 €
11+4 061 €+4 731 €-670 €
12+4 061 €+4 956 €-895 €
13+4 061 €+5 186 €-1 125 €
14+4 061 €+5 421 €-1 360 €
15+4 061 €+5 663 €-1 602 €
16+4 061 €+5 911 €-1 850 €
17+4 061 €+6 165 €-2 104 €
18+4 061 €+6 425 €-2 364 €
19+4 061 €+6 693 €-2 632 €
20+4 061 €+6 967 €-2 906 €
21+4 061 €+7 248 €-3 187 €
22+4 061 €+7 536 €-3 475 €
23+4 061 €+7 831 €-3 770 €
24+4 061 €+8 134 €-4 073 €
25+4 061 €+8 445 €-4 384 €
Total+101 525 €+108 323 €+-6 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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