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Maison à vendre

VilleRostrenen (22)
Surface113.11m²
Coût Total152 040€
Loyer Annuel9 853€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 113.11 m²
Prix au m² : 937,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, Jardin, calme, Non meublé

A Rostrenen, sur les hauteurs de la ville au calme, non loin des services et commerces, nous vous proposons cette maison composée de trois chambres, une cuisine, un salon/séjour, une salle de bains, un sous-sol complet. Terrain de 1000m². Plus de renseignements à l'étude.

106 000 euros. 100 000 euros + Honoraires de négo. : 6 000 euros (soit 6% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Rostrenen
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22110
Coordonnées : 48.219942, -3.308963
Total : 152 040€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 37 560€
Valeur du bien : 143 560€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113.11m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9853€/an
Fourchette totale : 637€ - 1059€/mois
Fourchette annuelle : 7641€ - 12704€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 355,42 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :153 312 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-47 312€ (-30.9%)
Marge achat-revente :1 272€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :55,75€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 812,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 083,13€
Coût de l'assurance :16 724,40€
Taxe foncière : 985,26€/an
Soit par mois : 82,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 821,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 894,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 113 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres bien entretenues mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé d'après photos manquantes - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 560 €(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 780€
    Isolation toiture/combles: 113 m² × 60€/m² = 6780€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:11 200€
    Remplacement fenêtres: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:3 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 350€/m² = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salle de bain:1 800€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 300€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 080€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rostrenen (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 853 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 179 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 040 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 393 €
Revenus locatifs : +9 853 €
Charges déductibles : -44 393 €
Résultat foncier Année 1 : -34 541 €(Déficit de 34 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 141 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 833 €/an
Revenus locatifs : +9 853 €
Charges déductibles : -6 833 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 019 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13140.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 853 €44 398 €5 184 €-34 546 €21 400 €13 146 €13 146 €
210 050 €6 702 €5 047 €3 348 €--9 798 €
310 251 €6 560 €4 906 €3 691 €--6 107 €
410 456 €6 414 €4 759 €4 042 €--2 065 €
510 665 €6 262 €4 608 €4 403 €---
610 878 €6 105 €4 451 €4 773 €---
711 096 €5 943 €4 288 €5 153 €---
811 317 €5 774 €4 120 €5 543 €---
911 544 €5 600 €3 946 €5 943 €---
1011 775 €5 420 €3 766 €6 354 €---
1112 010 €5 234 €3 580 €6 776 €---
1212 250 €5 041 €3 387 €7 209 €---
1312 495 €4 841 €3 187 €7 654 €---
1412 745 €4 635 €2 980 €8 111 €---
1513 000 €4 421 €2 766 €8 580 €---
1613 260 €4 199 €2 545 €9 061 €---
1713 525 €3 970 €2 316 €9 556 €---
1813 796 €3 733 €2 078 €10 063 €---
1914 072 €3 487 €1 833 €10 585 €---
2014 353 €3 233 €1 579 €11 121 €---
2114 640 €2 970 €1 315 €11 671 €---
2214 933 €2 697 €1 043 €12 236 €---
2315 232 €2 415 €761 €12 816 €---
2415 536 €2 124 €469 €13 413 €---
2515 847 €1 822 €168 €14 025 €---
TOTAL315 580 €153 999 €75 083 €161 581 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 581 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 853 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 069 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 069 €-6 420 €+8 489 €
2+2 069 €0 €+2 069 €
3+2 069 €0 €+2 069 €
4+2 069 €0 €+2 069 €
5+2 069 €+701 €+1 368 €
6+2 069 €+1 432 €+637 €
7+2 069 €+1 546 €+523 €
8+2 069 €+1 663 €+406 €
9+2 069 €+1 783 €+286 €
10+2 069 €+1 906 €+163 €
11+2 069 €+2 033 €+36 €
12+2 069 €+2 163 €-94 €
13+2 069 €+2 296 €-227 €
14+2 069 €+2 433 €-364 €
15+2 069 €+2 574 €-505 €
16+2 069 €+2 718 €-649 €
17+2 069 €+2 867 €-798 €
18+2 069 €+3 019 €-950 €
19+2 069 €+3 175 €-1 106 €
20+2 069 €+3 336 €-1 267 €
21+2 069 €+3 501 €-1 432 €
22+2 069 €+3 671 €-1 602 €
23+2 069 €+3 845 €-1 776 €
24+2 069 €+4 024 €-1 955 €
25+2 069 €+4 208 €-2 139 €
Total+51 725 €+48 474 €+3 251 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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