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Achat : Maison Scorbé-Clairvaux (86140)

VilleScorbé-Clairvaux (86)
Surface160
Coût Total160 892
Loyer Annuel14 582
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+236
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 624,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 160 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Sur la commune de Scorbé-Clairvaux, à proximité immédiate des commerces, Gaëtan vous propose de découvrir cette superbe bâtisse à rénover en partie. Elle se compose d'un hall d'entrée, une cuisine, un espace servant auparavant de magasin et pouvant être transformé en pièces de vie de plus de 60 m².Au premier étage, 3 chambres et une salle de bains et au deuxième, des combles avec une magnifique charpente d'origine pouvant être aménagés. L'entrée de la maison peut se faire côté rue avec des stationnements sur la voie publique ou par l'entrée indépendante du terrain, clos et sans vis-à-vis donnant sur une autre rue. Le terrain d'une surface de 1142 m² est accompagné d'une grande dépendances de près de 70 m² pouvant accueillir plusieurs véhicules. Idéal pour investisseur, commerces ou artisans ou même pour de la résidence principale. L'agence est disponible du Lundi au Samedi de 8h à 19h.

Ville : Scorbé-Clairvaux
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86140
Coordonnées : 46.812970, 0.415940
Total : 160 892
Prix d'acquisition : 99 900
Travaux : 53 000
Valeur du bien : 152 900
Frais de notaire : 7 992
Coût estimé : 7 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 7.59€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1215€/mois
Loyer annuel estimé : 14582€/an
Fourchette totale : 995€ - 1484€/mois
Fourchette annuelle : 11942€ - 17806€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.42% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 238,62 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 179
Prix d'achat :99 900
Décote à l'achat :-98 279 (-49.6%)
Marge achat-revente :37 287€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 892
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :60,33€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 858,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 423,46
Coût de l'assurance :18 100,35
Taxe foncière : 1 458,23€/an
Soit par mois : 121,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 215,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 979,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :235,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 160 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des rénovations
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: cuisine et salle de bain
Raison: Mise aux normes plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 000(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:9 600
    Isolation combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 700
    Peinture et revêtement sol: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Peinture et entretien parquet: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 cuisine et salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Scorbé-Clairvaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 215 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 582 €/an
Calcul : 1 215 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 417 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 892 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 724 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 458 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 599
Revenus locatifs : +14 582
Charges déductibles : -60 599
Résultat foncier Année 1 : -46 017(Déficit de 46 017 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 617
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 599 €/an
Revenus locatifs : +14 582
Charges déductibles : -7 599
Résultat foncier Années 2+ : 6 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24616.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 58260 6045 422-46 02221 400 €24 622 €24 622 €
214 8747 4605 2787 414--17 208 €
315 1717 3125 1297 860--9 349 €
415 4757 1584 9768 317--1 032 €
515 7846 9994 8168 786---
616 1006 8344 6529 266---
716 4226 6634 4819 759---
816 7506 4874 30510 263---
917 0856 3044 12210 781---
1017 4276 1163 93311 311---
1117 7765 9203 73811 855---
1218 1315 7183 53612 413---
1318 4945 5093 32712 985---
1418 8645 2933 11113 571---
1519 2415 0692 88714 172---
1619 6264 8372 65514 788---
1720 0184 5982 41615 421---
1820 4194 3502 16816 069---
1920 8274 0931 91116 734---
2021 2443 8281 64617 416---
2121 6683 5531 37118 115---
2222 1023 2691 08718 832---
2322 5442 97579319 568---
2422 9952 67148920 323---
2523 4552 35717421 098---
TOTAL467 075185 97978 423281 09521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 095
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 582 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 062 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 062-6 420+9 482
2+3 0620+3 062
3+3 0620+3 062
4+3 0620+3 062
5+3 062+2 326+736
6+3 062+2 780+282
7+3 062+2 928+134
8+3 062+3 079-17
9+3 062+3 234-172
10+3 062+3 393-331
11+3 062+3 557-495
12+3 062+3 724-662
13+3 062+3 895-833
14+3 062+4 071-1 009
15+3 062+4 252-1 190
16+3 062+4 437-1 375
17+3 062+4 626-1 564
18+3 062+4 821-1 759
19+3 062+5 020-1 958
20+3 062+5 225-2 163
21+3 062+5 435-2 373
22+3 062+5 650-2 588
23+3 062+5 871-2 809
24+3 062+6 097-3 035
25+3 062+6 329-3 267
Total+76 550+84 329+-7 779
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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