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Achat maison ancienne

Bien expiré
VilleFenioux (79)
Surface100m²
Coût Total115 280€
Loyer Annuel7 669€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 770 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 100 m², 4 Pièces, 1 Chambre, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Cuisine équipée, Une entrée, Terrain de 1538 m²

La maison est composée de : entrée, cuisine équipée, salon avec un poêle à bois, une grande chambre de 22 m², salle d'eau, WC, une buanderie, une chaufferie, une pièce de 40 m² à rénover. Une dépendance de 66 m², un garage, un préau.

Contactez Mme Gavrailova Hristiana, Agent Commercial en immobilier ( zéro six cinq neuf quatre neuf huit cinq huit zéro )

Honoraires inclus de 6.94% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 72 000 euros. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2359.00 euros et 2409.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller A'ZEN IMMO : Hristiana GAVRAILOVA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 894 509 124

Ville : Fenioux
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79160
Coordonnées : 46.547527, -0.527282
Total : 115 280€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 32 120€
Valeur du bien : 109 120€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.39€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7669€/an
Fourchette totale : 504€ - 810€/mois
Fourchette annuelle : 6050€ - 9722€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :567,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :34,58€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 601,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 902,21€
Coût de l'assurance :10 375,20€
Taxe foncière : 766,95€/an
Soit par mois : 63,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 639,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel (poêle à bois) afin d'améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée.
Quantité: 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 22 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure nécessitant un rafraîchissement.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 120 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:3 600€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 36€/m² = 3600€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 540€
    Parquet flottant: 22 m² × 70€/m² = 1540€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts peuvent varier en fonction des spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 669 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 280 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 767 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 103 €
Revenus locatifs : +7 669 €
Charges déductibles : -37 103 €
Résultat foncier Année 1 : -29 433 €(Déficit de 29 433 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 033 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 983 €/an
Revenus locatifs : +7 669 €
Charges déductibles : -4 983 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 687 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8033.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 669 €37 107 €3 805 €-29 437 €21 400 €8 037 €8 037 €
27 823 €4 885 €3 703 €2 938 €--5 099 €
37 979 €4 779 €3 598 €3 200 €--1 899 €
48 139 €4 671 €3 489 €3 468 €---
58 302 €4 558 €3 376 €3 744 €---
68 468 €4 442 €3 260 €4 026 €---
78 637 €4 321 €3 139 €4 316 €---
88 810 €4 197 €3 015 €4 613 €---
98 986 €4 068 €2 886 €4 918 €---
109 166 €3 935 €2 753 €5 230 €---
119 349 €3 798 €2 616 €5 551 €---
129 536 €3 656 €2 474 €5 880 €---
139 727 €3 509 €2 327 €6 218 €---
149 921 €3 357 €2 175 €6 564 €---
1510 120 €3 200 €2 018 €6 920 €---
1610 322 €3 037 €1 855 €7 285 €---
1710 529 €2 869 €1 687 €7 659 €---
1810 739 €2 696 €1 514 €8 043 €---
1910 954 €2 516 €1 334 €8 438 €---
2011 173 €2 330 €1 149 €8 842 €---
2111 396 €2 139 €957 €9 258 €---
2211 624 €1 940 €758 €9 684 €---
2311 857 €1 735 €553 €10 122 €---
2412 094 €1 523 €341 €10 571 €---
2512 336 €1 304 €122 €11 032 €---
TOTAL245 656 €116 571 €54 902 €129 084 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 084 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 611 €-6 420 €+8 031 €
2+1 611 €0 €+1 611 €
3+1 611 €0 €+1 611 €
4+1 611 €+471 €+1 140 €
5+1 611 €+1 123 €+488 €
6+1 611 €+1 208 €+403 €
7+1 611 €+1 295 €+316 €
8+1 611 €+1 384 €+227 €
9+1 611 €+1 475 €+136 €
10+1 611 €+1 569 €+42 €
11+1 611 €+1 665 €-54 €
12+1 611 €+1 764 €-153 €
13+1 611 €+1 865 €-254 €
14+1 611 €+1 969 €-358 €
15+1 611 €+2 076 €-465 €
16+1 611 €+2 185 €-574 €
17+1 611 €+2 298 €-687 €
18+1 611 €+2 413 €-802 €
19+1 611 €+2 531 €-920 €
20+1 611 €+2 653 €-1 042 €
21+1 611 €+2 777 €-1 166 €
22+1 611 €+2 905 €-1 294 €
23+1 611 €+3 037 €-1 426 €
24+1 611 €+3 171 €-1 560 €
25+1 611 €+3 310 €-1 699 €
Total+40 275 €+38 725 €+1 550 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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