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Achat : Appartement Aulnay-sous-Bois (93600)

Bien expiré
VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface74m²
Coût Total231 452€
Loyer Annuel14 851€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-406€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 364,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 74 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

À Aulnay-sous-Bois, découvrez cet appartement lumineux entièrement rénové offrant de beaux volumes. Actuellement loué à des fins associatives à 1980 euros par mois pour une rentabilité brut annuelle de 13,5%!! Il se compose d'une entrée accueillante, de quatre chambres confortables, d'une salle de bain moderne et de commodités pratiques telles qu'un cellier et deux balcons pour profiter de l'extérieur. L'exposition du séjour assure une belle luminosité tout au long de la journée. De plus, vous bénéficierez d'un parking extérieur privatif. Copropriété de 569 lots, pas de procédure en cours, charges annuelle de 3612 €. Mandat n° 1041. La Residence, 54 avenue Aristide Briand 93240-Stains. “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ”. .

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.917690, 2.478300
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 231 452€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 42 452€
Valeur du bien : 217 452€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 16.72€/m²/mois
Fourchette : 12.61€ - 22.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1238€/mois
Loyer annuel estimé : 14851€/an
Fourchette totale : 933€ - 1642€/mois
Fourchette annuelle : 11197€ - 19698€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 452€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 151,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :67,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 218,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 928,63€
Coût de l'assurance :20 252,05€
Taxe foncière : 1 485,11€/an
Soit par mois : 123,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 301,00€/mois
Soit par an : 3 612,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 237,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 643,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-405,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant peinture, revêtement de sol et mise aux normes électriques
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 452 €(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 992€
    Parquet flottant: 44 m² × 68€/m² = 2992€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 760€
    Peinture murs et plafonds: 44 m² × 40€/m² = 1760€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 600€/m² = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 238 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 851 €/an
Calcul : 1 238 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 861 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 452 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 485 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 612 €/an
Calcul : 301 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 452 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 220 €
Revenus locatifs : +14 851 €
Charges déductibles : -56 220 €
Résultat foncier Année 1 : -41 369 €(Déficit de 41 369 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 969 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 768 €/an
Revenus locatifs : +14 851 €
Charges déductibles : -13 768 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 083 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19969.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 851 €56 228 €7 869 €-41 377 €21 400 €19 977 €19 977 €
215 148 €13 568 €7 661 €1 580 €--18 397 €
315 451 €13 353 €7 446 €2 098 €--16 299 €
415 760 €13 130 €7 223 €2 630 €--13 669 €
516 075 €12 900 €6 993 €3 175 €--10 494 €
616 397 €12 662 €6 754 €3 735 €--6 759 €
716 725 €12 415 €6 508 €4 310 €--2 449 €
817 059 €12 160 €6 252 €4 900 €---
917 400 €11 895 €5 988 €5 505 €---
1017 748 €11 622 €5 715 €6 127 €---
1118 103 €11 339 €5 431 €6 765 €---
1218 465 €11 046 €5 138 €7 420 €---
1318 835 €10 742 €4 835 €8 092 €---
1419 211 €10 429 €4 521 €8 783 €---
1519 596 €10 104 €4 197 €9 492 €---
1619 988 €9 768 €3 860 €10 220 €---
1720 387 €9 420 €3 513 €10 968 €---
1820 795 €9 060 €3 152 €11 735 €---
1921 211 €8 687 €2 780 €12 524 €---
2021 635 €8 301 €2 394 €13 334 €---
2122 068 €7 902 €1 995 €14 166 €---
2222 509 €7 489 €1 582 €15 020 €---
2322 959 €7 062 €1 154 €15 898 €---
2423 419 €6 619 €712 €16 800 €---
2523 887 €6 161 €254 €17 726 €---
TOTAL475 685 €304 060 €113 929 €171 624 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 624 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 851 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 119 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 119 €-6 420 €+9 539 €
2+3 119 €0 €+3 119 €
3+3 119 €0 €+3 119 €
4+3 119 €0 €+3 119 €
5+3 119 €0 €+3 119 €
6+3 119 €0 €+3 119 €
7+3 119 €0 €+3 119 €
8+3 119 €+735 €+2 384 €
9+3 119 €+1 652 €+1 467 €
10+3 119 €+1 838 €+1 281 €
11+3 119 €+2 029 €+1 090 €
12+3 119 €+2 226 €+893 €
13+3 119 €+2 428 €+691 €
14+3 119 €+2 635 €+484 €
15+3 119 €+2 848 €+271 €
16+3 119 €+3 066 €+53 €
17+3 119 €+3 290 €-171 €
18+3 119 €+3 521 €-402 €
19+3 119 €+3 757 €-638 €
20+3 119 €+4 000 €-881 €
21+3 119 €+4 250 €-1 131 €
22+3 119 €+4 506 €-1 387 €
23+3 119 €+4 769 €-1 650 €
24+3 119 €+5 040 €-1 921 €
25+3 119 €+5 318 €-2 199 €
Total+77 975 €+51 487 €+26 488 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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