Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison (36800)

VilleSaint-Gaultier (36)
Surface133m²
Coût Total164 200€
Loyer Annuel10 402€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 593,98 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 133 m², 5 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, Toilettes séparées, 1 garage, Structure/extérieur en bon état

Découvrez cette maison d'habitation, située dans le centre de Saint-Gaultier, offrant de beaux volumes et une organisation idéale pour une vie de famille. Le rez-de-chaussée se compose d'une pièce de vie avec séjour et coin cuisine, une chambre ainsi qu'une salle d'eau avec WC. À l'étage, l'espace se développe autour d'une salle à manger, d'une bibliothèque, de trois chambres supplémentaires, d'une salle de bains et d'un WC indépendant.  Le bien bénéficie également d'un garage et d'une chaufferie attenants, ainsi que d'une dépendance équipée d'un WC, offrant un espace supplémentaire appréciable pour du rangement, un atelier ou tout autre projet. À l'arrière de la maison, un jardin vient compléter l'ensemble et constitue un agréable espace extérieur à aménager selon vos envies. Le bien dispose d'un chauffage central fioul, la chaudière étant actuellement hors service. Une propriété offrant de nombreux espaces et un beau potentiel d'aménagement, à découvrir avec l'Agence Blancoise ! Honoraires à la charge du vendeur. 1.

Ville : Saint-Gaultier
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36800
Coordonnées : 46.642826, 1.417016
Total : 164 200€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 78 880€
Valeur du bien : 157 880€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 6.52€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10402€/an
Fourchette totale : 696€ - 1079€/mois
Fourchette annuelle : 8354€ - 12951€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 115,71 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 389 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-69 389€ (-46.8%)
Marge achat-revente :-15 811€ (-10.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :817,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :65,68€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 883,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 088,20€
Coût de l'assurance :19 704,00€
Taxe foncière : 1 040,19€/an
Soit par mois : 86,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 866,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 969,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central fioul hors service
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, léger rafraîchissement du sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, léger rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 880 €(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€
  • Isolation:7 980€
    Isolation toiture/combles: 133 m² × 60€/m² = 7980€, Main d'œuvre: 20€
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 48 m² × 200€/m² = 9600€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Salle à manger:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaultier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 402 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 200 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 788 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 040 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 302 €
Revenus locatifs : +10 402 €
Charges déductibles : -86 302 €
Résultat foncier Année 1 : -75 900 €(Déficit de 75 900 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 500 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 422 €/an
Revenus locatifs : +10 402 €
Charges déductibles : -7 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54499.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 402 €86 307 €5 599 €-75 905 €21 400 €54 505 €54 505 €
210 610 €7 279 €5 451 €3 331 €--51 175 €
310 822 €7 127 €5 298 €3 696 €--47 479 €
411 039 €6 968 €5 140 €4 070 €--43 409 €
511 259 €6 805 €4 976 €4 455 €--38 954 €
611 484 €6 635 €4 807 €4 849 €--34 105 €
711 714 €6 460 €4 631 €5 254 €--28 850 €
811 948 €6 278 €4 450 €5 670 €--23 180 €
912 187 €6 090 €4 262 €6 097 €--17 083 €
1012 431 €5 896 €4 067 €6 536 €--10 547 €
1112 680 €5 694 €3 866 €6 985 €--3 562 €
1212 933 €5 486 €3 658 €7 447 €---
1313 192 €5 270 €3 442 €7 922 €---
1413 456 €5 047 €3 219 €8 409 €---
1513 725 €4 816 €2 988 €8 909 €---
1614 000 €4 577 €2 748 €9 423 €---
1714 280 €4 329 €2 501 €9 950 €---
1814 565 €4 073 €2 245 €10 492 €---
1914 856 €3 808 €1 979 €11 049 €---
2015 154 €3 533 €1 705 €11 620 €---
2115 457 €3 249 €1 421 €12 208 €---
2215 766 €2 955 €1 127 €12 811 €---
2316 081 €2 650 €822 €13 431 €---
2416 403 €2 335 €507 €14 067 €---
2516 731 €2 009 €181 €14 721 €---
TOTAL333 175 €205 677 €81 088 €127 498 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 498 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 402 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 184 €-6 420 €+8 604 €
2+2 184 €0 €+2 184 €
3+2 184 €0 €+2 184 €
4+2 184 €0 €+2 184 €
5+2 184 €0 €+2 184 €
6+2 184 €0 €+2 184 €
7+2 184 €0 €+2 184 €
8+2 184 €0 €+2 184 €
9+2 184 €0 €+2 184 €
10+2 184 €0 €+2 184 €
11+2 184 €0 €+2 184 €
12+2 184 €+2 234 €-50 €
13+2 184 €+2 377 €-193 €
14+2 184 €+2 523 €-339 €
15+2 184 €+2 673 €-489 €
16+2 184 €+2 827 €-643 €
17+2 184 €+2 985 €-801 €
18+2 184 €+3 148 €-964 €
19+2 184 €+3 315 €-1 131 €
20+2 184 €+3 486 €-1 302 €
21+2 184 €+3 662 €-1 478 €
22+2 184 €+3 843 €-1 659 €
23+2 184 €+4 029 €-1 845 €
24+2 184 €+4 220 €-2 036 €
25+2 184 €+4 416 €-2 232 €
Total+54 600 €+39 318 €+15 282 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →