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Appartement à vendre

VilleGrenoble (38)
Surface55m²
Coût Total140 300€
Loyer Annuel7 881€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 909,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Exposition sud, Interphone

En exclusivité.

Appartement type T3 de 53 m² au 3ème étage d'une copropriété récemment RAVALEE et ISOLEE. Faibles charges annuelles : 669 € Idéal pour de l'investissement locatif ou pour un 1er achat.

Ce bien se compose d'un séjour avec balcon, une cuisine, 2 chambres, un hall d'entrée, une salle d'eau donnant sur un cellier, un wc indépendant. Visite virtuelle disponible

Traversant Sud/Nord, ce 3 pièces dispose d'une belle luminosité, une chaudière au gaz récemment changée, un bon DPE, etc..

Travaux à prévoir. Une cave complète ce bien.

Idéalement situé chemin Villebois, proche du boulevard CLEMENCEAU et de l'avenue de VALMY, vous serez à deux minutes du TRAM C et E (Flandrin Valmy) et des bus.

À la frontière de Saint Martin d'hères, à cinq minutes du campus universitaire de Saint Martin d'Hères , à 10 minutes du centre-ville de Grenoble, à deux pas de toutes les commodités.

Pour plus d'informations, contactez nous. Copropriété de 83 lots - dont 68 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 669.00 euros.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.183993, 5.745700
Total : 140 300€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 26 900€
Valeur du bien : 131 900€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 657€/mois
Loyer annuel estimé : 7881€/an
Fourchette totale : 512€ - 843€/mois
Fourchette annuelle : 6141€ - 10113€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 406,25 €/m²
Basé sur :725 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 344 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-27 344€ (-20.7%)
Marge achat-revente :-7 956€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 161,87€
Coût de l'assurance :12 276,25€
Taxe foncière : 788,06€/an
Soit par mois : 65,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 56,75€/mois
Soit par an : 681,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 656,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 858,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière au gaz à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, carrelage et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: État général de l'appartement nécessite une mise aux normes électrique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 900 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 657 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 881 €/an
Calcul : 657 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 710 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 788 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 570 €
Revenus locatifs : +7 881 €
Charges déductibles : -33 570 €
Résultat foncier Année 1 : -25 689 €(Déficit de 25 689 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 289 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 670 €/an
Revenus locatifs : +7 881 €
Charges déductibles : -6 670 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 211 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4289.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 881 €33 574 €4 714 €-25 694 €21 400 €4 294 €4 294 €
28 038 €6 549 €4 589 €1 489 €--2 804 €
38 199 €6 420 €4 459 €1 779 €--1 025 €
48 363 €6 286 €4 325 €2 077 €---
58 530 €6 147 €4 187 €2 383 €---
68 701 €6 004 €4 043 €2 697 €---
78 875 €5 855 €3 895 €3 020 €---
89 052 €5 702 €3 742 €3 351 €---
99 233 €5 543 €3 583 €3 690 €---
109 418 €5 379 €3 419 €4 039 €---
119 606 €5 209 €3 249 €4 398 €---
129 799 €5 033 €3 073 €4 765 €---
139 995 €4 851 €2 891 €5 143 €---
1410 194 €4 663 €2 703 €5 531 €---
1510 398 €4 469 €2 508 €5 930 €---
1610 606 €4 267 €2 307 €6 339 €---
1710 818 €4 059 €2 099 €6 759 €---
1811 035 €3 843 €1 883 €7 191 €---
1911 255 €3 621 €1 660 €7 635 €---
2011 481 €3 390 €1 430 €8 091 €---
2111 710 €3 151 €1 191 €8 559 €---
2211 944 €2 904 €944 €9 040 €---
2312 183 €2 649 €689 €9 534 €---
2412 427 €2 385 €425 €10 042 €---
2512 676 €2 112 €152 €10 564 €---
TOTAL252 419 €144 065 €68 162 €108 355 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 355 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 881 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 655 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 655 €-6 420 €+8 075 €
2+1 655 €0 €+1 655 €
3+1 655 €0 €+1 655 €
4+1 655 €+316 €+1 339 €
5+1 655 €+715 €+940 €
6+1 655 €+809 €+846 €
7+1 655 €+906 €+749 €
8+1 655 €+1 005 €+650 €
9+1 655 €+1 107 €+548 €
10+1 655 €+1 212 €+443 €
11+1 655 €+1 319 €+336 €
12+1 655 €+1 430 €+225 €
13+1 655 €+1 543 €+112 €
14+1 655 €+1 659 €-4 €
15+1 655 €+1 779 €-124 €
16+1 655 €+1 902 €-247 €
17+1 655 €+2 028 €-373 €
18+1 655 €+2 157 €-502 €
19+1 655 €+2 290 €-635 €
20+1 655 €+2 427 €-772 €
21+1 655 €+2 568 €-913 €
22+1 655 €+2 712 €-1 057 €
23+1 655 €+2 860 €-1 205 €
24+1 655 €+3 013 €-1 358 €
25+1 655 €+3 169 €-1 514 €
Total+41 375 €+32 506 €+8 869 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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