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Appartement à vendre

VilleVillars (42)
Surface84m²
Coût Total126 560€
Loyer Annuel9 059€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 095,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

LA FEUILLETIERE

Un appartement baigné de lumière situé dans la copropriété le Brévent, le plat haut, au 1er étage avec ascenseur, composé d'un hall d'entrée avec placard, une cuisine séparée, un salon, 3 chambres, une salle d'eau refaite à neuf, wc séparés, deux loggias. Une cave. Une place de parking. Volets électrique roulants, chauffage et eau chaude collectifs.

Copropriété sécurisée, à proximité des transports en commun et groupe scolaire.

Charges mensuelles : 207 euros / mois

DPE : E

Prix : 92 000 euros FAI

Votre contact : Romane PALITTA JACQUET O642664493 LOIRE INVESTISSEMENT ST ETIENNE Agent commercial immatriculé au RSAC

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 60 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1860.00 et 2560.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Loire Investissement Saint Etienne : Romane PALITTA JACQUET Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 880268685 RCP I82030054

Ville : Villars
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42390
Coordonnées : 45.467184, 4.350076
Total : 126 560€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 27 200€
Valeur du bien : 119 200€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 755€/mois
Loyer annuel estimé : 9059€/an
Fourchette totale : 574€ - 993€/mois
Fourchette annuelle : 6888€ - 11913€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 170,73 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 341 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-90 341€ (-49.5%)
Marge achat-revente :55 781€ (30.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 663,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 486,57€
Coût de l'assurance :11 074,00€
Taxe foncière : 905,86€/an
Soit par mois : 75,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 207,00€/mois
Soit par an : 2 484,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 754,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 946,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière gaz à condensation) pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 84 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres pour uniformiser le sol.
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 200 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villars (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 059 €/an
Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 248 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 560 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 906 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 484 €/an
Calcul : 207 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 281 €
Revenus locatifs : +9 059 €
Charges déductibles : -35 281 €
Résultat foncier Année 1 : -26 223 €(Déficit de 26 223 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 823 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 081 €/an
Revenus locatifs : +9 059 €
Charges déductibles : -8 081 €
Résultat foncier Années 2+ : 977 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4822.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 059 €35 285 €4 252 €-26 227 €21 400 €4 827 €4 827 €
29 240 €7 972 €4 139 €1 267 €--3 559 €
39 425 €7 856 €4 023 €1 569 €--1 990 €
49 613 €7 735 €3 902 €1 878 €--112 €
59 805 €7 610 €3 777 €2 196 €---
610 001 €7 480 €3 647 €2 521 €---
710 201 €7 347 €3 514 €2 855 €---
810 405 €7 208 €3 375 €3 197 €---
910 614 €7 065 €3 232 €3 549 €---
1010 826 €6 917 €3 084 €3 909 €---
1111 042 €6 763 €2 931 €4 279 €---
1211 263 €6 605 €2 772 €4 658 €---
1311 488 €6 441 €2 608 €5 048 €---
1411 718 €6 271 €2 438 €5 447 €---
1511 953 €6 096 €2 263 €5 857 €---
1612 192 €5 914 €2 081 €6 278 €---
1712 435 €5 726 €1 893 €6 709 €---
1812 684 €5 532 €1 699 €7 152 €---
1912 938 €5 331 €1 498 €7 607 €---
2013 197 €5 123 €1 290 €8 074 €---
2113 461 €4 907 €1 075 €8 553 €---
2213 730 €4 685 €852 €9 045 €---
2314 004 €4 454 €622 €9 550 €---
2414 284 €4 216 €383 €10 068 €---
2514 570 €3 970 €137 €10 601 €---
TOTAL290 149 €184 507 €61 487 €105 642 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 642 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 902 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 902 €-6 420 €+8 322 €
2+1 902 €0 €+1 902 €
3+1 902 €0 €+1 902 €
4+1 902 €0 €+1 902 €
5+1 902 €+625 €+1 277 €
6+1 902 €+756 €+1 146 €
7+1 902 €+856 €+1 046 €
8+1 902 €+959 €+943 €
9+1 902 €+1 065 €+837 €
10+1 902 €+1 173 €+729 €
11+1 902 €+1 284 €+618 €
12+1 902 €+1 397 €+505 €
13+1 902 €+1 514 €+388 €
14+1 902 €+1 634 €+268 €
15+1 902 €+1 757 €+145 €
16+1 902 €+1 883 €+19 €
17+1 902 €+2 013 €-111 €
18+1 902 €+2 146 €-244 €
19+1 902 €+2 282 €-380 €
20+1 902 €+2 422 €-520 €
21+1 902 €+2 566 €-664 €
22+1 902 €+2 714 €-812 €
23+1 902 €+2 865 €-963 €
24+1 902 €+3 021 €-1 119 €
25+1 902 €+3 180 €-1 278 €
Total+47 550 €+31 693 €+15 857 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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