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Maison 4 pièces 109 m²

Bien expiré
VilleSireuil (16)
Surface109m²
Coût Total165 100€
Loyer Annuel11 086€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 834,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SIREUIL (16440) : Maison de plain pied de 109m2 + garage

SIREUIL (16440) : Maison de plain pied de 109m2 habitables avec jardin arboré de 1350m2 située dans un environnement calme

A l'intérieur, elle dispose d'une entrée, une cuisine ouverte de 16m2, un séjour/salon avec cheminée insert de plus de 30m2 donnant sur la terrasse, trois chambres, cellier/buanderie, salle d'eau et WC indépendant. Le sous-sol comporte d'un large espace garage et atelier. A l'extérieur, la maison est implanté sur une parcelle de 1350m2 arboré et boisé. La maison est entièrement à rénover, gros travaux à prévoir !!

Pour visiter ce bien et vous accompagner dans votre projet, contactez KEVIN GASNIER au [Coordonnées masquées] ou par mail [Coordonnées masquées]. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de KEVIN GASNIER, agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC d'ANGOULÊME sous le numéro 850574666 auprès de la SAS PROPRIETES PRIVEES ZAC du chêne ferré, 44 allée des cinq continents 44120 VERTOU. Carte professionnelle CPI 44012016 000 010 388 CCI Nantes-Saint Nazaire. RCS NANTES 487 624 777. Diagnostic de performance énergétique : E GES : E MANDAT n° 448592 PRIX DE VENTE : 91 000euros HAI Honoraires à la charge du vendeur.

Kévin GASNIER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : ANGOULEME 850574666 - . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 448592GSK Date de réalisation du diagnostic : 02/10/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 850 € et 2 510 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Sireuil
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16440
Coordonnées : 45.614765, 0.011284
Total : 165 100€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 66 820€
Valeur du bien : 157 820€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 10.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 924€/mois
Loyer annuel estimé : 11086€/an
Fourchette totale : 733€ - 1165€/mois
Fourchette annuelle : 8793€ - 13977€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :880 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 920 €
Prix d'achat :91 000 €
Décote à l'achat :-4 920€ (-5.1%)
Marge achat-revente :-69 180€ (-72.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :806,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 854,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 791,34€
Coût de l'assurance :14 446,25€
Taxe foncière : 1 108,59€/an
Soit par mois : 92,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 923,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 946,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (109 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 820 €(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:8 720€
    Isolation toiture/combles: 109 m² × 80€/m² = 8720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sireuil (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 924 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 086 €/an
Calcul : 924 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 109 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 835 €
Revenus locatifs : +11 086 €
Charges déductibles : -73 835 €
Résultat foncier Année 1 : -62 749 €(Déficit de 62 749 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 349 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 015 €/an
Revenus locatifs : +11 086 €
Charges déductibles : -7 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41349.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 086 €73 841 €5 334 €-62 755 €21 400 €41 355 €41 355 €
211 308 €6 876 €5 190 €4 431 €--36 923 €
311 534 €6 728 €5 041 €4 806 €--32 117 €
411 764 €6 574 €4 887 €5 191 €--26 927 €
512 000 €6 415 €4 728 €5 585 €--21 342 €
612 240 €6 250 €4 564 €5 989 €--15 352 €
712 484 €6 081 €4 394 €6 404 €--8 949 €
812 734 €5 905 €4 219 €6 829 €--2 120 €
912 989 €5 724 €4 038 €7 264 €---
1013 249 €5 537 €3 851 €7 711 €---
1113 514 €5 344 €3 657 €8 170 €---
1213 784 €5 144 €3 458 €8 640 €---
1314 060 €4 938 €3 251 €9 122 €---
1414 341 €4 724 €3 038 €9 616 €---
1514 628 €4 504 €2 818 €10 123 €---
1614 920 €4 276 €2 590 €10 644 €---
1715 219 €4 041 €2 355 €11 177 €---
1815 523 €3 798 €2 112 €11 725 €---
1915 833 €3 547 €1 861 €12 286 €---
2016 150 €3 288 €1 601 €12 862 €---
2116 473 €3 020 €1 333 €13 453 €---
2216 802 €2 743 €1 056 €14 060 €---
2317 139 €2 457 €770 €14 682 €---
2417 481 €2 161 €475 €15 320 €---
2517 831 €1 856 €169 €15 975 €---
TOTAL355 084 €185 772 €76 791 €169 311 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 311 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 086 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 328 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 328 €-6 420 €+8 748 €
2+2 328 €0 €+2 328 €
3+2 328 €0 €+2 328 €
4+2 328 €0 €+2 328 €
5+2 328 €0 €+2 328 €
6+2 328 €0 €+2 328 €
7+2 328 €0 €+2 328 €
8+2 328 €0 €+2 328 €
9+2 328 €+1 543 €+785 €
10+2 328 €+2 313 €+15 €
11+2 328 €+2 451 €-123 €
12+2 328 €+2 592 €-264 €
13+2 328 €+2 737 €-409 €
14+2 328 €+2 885 €-557 €
15+2 328 €+3 037 €-709 €
16+2 328 €+3 193 €-865 €
17+2 328 €+3 353 €-1 025 €
18+2 328 €+3 517 €-1 189 €
19+2 328 €+3 686 €-1 358 €
20+2 328 €+3 859 €-1 531 €
21+2 328 €+4 036 €-1 708 €
22+2 328 €+4 218 €-1 890 €
23+2 328 €+4 405 €-2 077 €
24+2 328 €+4 596 €-2 268 €
25+2 328 €+4 793 €-2 465 €
Total+58 200 €+50 793 €+7 407 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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