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Maison à vendre

VilleCahors (46)
Surface133m²
Coût Total228 100€
Loyer Annuel16 862€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 218,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située au cœur du village de Mondoumerc dans le Lot, maison de ville de 133 m² sur un étage, avec une grande terrasse close en partie couverte d'environ 60 m².

La maison se compose en rez-de-chaussée, d'un hall d'entrée, d'une cuisine et d'une arrière-cuisine donnant sur une agréable terrasse, d'un cellier ainsi que d'un espace chaufferie, d'un salon / salle à manger et d'un WC. À l'étage on trouve un couloir desservant 3 belles chambres d'environ 15 m² chacune, un espace bureau, une salle d'eau récente avec WC.

Prestations :

Double vitrage récent

Isolation des combles

Façade refaite

Raccordement au tout-à-l'égout

Une cheminée

Une chaudière au fioul Chappée avec radiateurs en fonte

Pergola sur la terrasse ainsi qu'un espace cuisine extérieur

Taxe foncière : 813 euros

Maison parfaitement entretenue, idéale pour une résidence principale ou secondaire, à voir sans tarder.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 162 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Cédric GUISTI - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de MONTAUBAN sous le numéro 907 959 431

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.450120, 1.433859
Total : 228 100€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 53 140€
Valeur du bien : 215 140€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1405€/mois
Loyer annuel estimé : 16862€/an
Fourchette totale : 1112€ - 1775€/mois
Fourchette annuelle : 13345€ - 21305€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 804,11 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :239 946 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :-77 946€ (-32.5%)
Marge achat-revente :11 846€ (4.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 141,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :66,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 208,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 476,71€
Coût de l'assurance :19 958,75€
Taxe foncière : 813,00€/an
Soit par mois : 67,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 405,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 276,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :128,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: surface maison en m² (133 m²)
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain d'1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière au fioul par une pompe à chaleur air/eau ou chaudière gaz à condensation
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 140 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 640€
    Isolation combles: 133 m² × 80€/m² = 10640€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€ = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 1 entrée × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 405 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 862 €/an
Calcul : 1 405 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 883 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 798 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 813 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 635 €
Revenus locatifs : +16 862 €
Charges déductibles : -62 635 €
Résultat foncier Année 1 : -45 773 €(Déficit de 45 773 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 373 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 495 €/an
Revenus locatifs : +16 862 €
Charges déductibles : -9 495 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 367 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24372.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 862 €62 642 €7 891 €-45 780 €21 400 €24 380 €24 380 €
217 199 €9 295 €7 684 €7 904 €--16 477 €
317 543 €9 081 €7 470 €8 462 €--8 015 €
417 894 €8 860 €7 248 €9 034 €---
518 252 €8 630 €7 019 €9 622 €---
618 617 €8 392 €6 781 €10 224 €---
718 989 €8 146 €6 535 €10 843 €---
819 369 €7 891 €6 280 €11 478 €---
919 756 €7 627 €6 016 €12 129 €---
1020 151 €7 354 €5 742 €12 798 €---
1120 554 €7 071 €5 459 €13 484 €---
1220 965 €6 777 €5 166 €14 188 €---
1321 385 €6 474 €4 863 €14 911 €---
1421 813 €6 159 €4 548 €15 653 €---
1522 249 €5 834 €4 222 €16 415 €---
1622 694 €5 497 €3 885 €17 197 €---
1723 148 €5 147 €3 536 €18 000 €---
1823 611 €4 786 €3 174 €18 825 €---
1924 083 €4 411 €2 800 €19 671 €---
2024 564 €4 024 €2 412 €20 541 €---
2125 056 €3 622 €2 011 €21 434 €---
2225 557 €3 206 €1 595 €22 351 €---
2326 068 €2 775 €1 164 €23 293 €---
2426 589 €2 329 €718 €24 260 €---
2527 121 €1 868 €256 €25 253 €---
TOTAL540 088 €207 900 €114 477 €332 187 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 187 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 541 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 541 €-6 420 €+9 961 €
2+3 541 €0 €+3 541 €
3+3 541 €0 €+3 541 €
4+3 541 €+306 €+3 235 €
5+3 541 €+2 886 €+655 €
6+3 541 €+3 067 €+474 €
7+3 541 €+3 253 €+288 €
8+3 541 €+3 443 €+98 €
9+3 541 €+3 639 €-98 €
10+3 541 €+3 839 €-298 €
11+3 541 €+4 045 €-504 €
12+3 541 €+4 256 €-715 €
13+3 541 €+4 473 €-932 €
14+3 541 €+4 696 €-1 155 €
15+3 541 €+4 924 €-1 383 €
16+3 541 €+5 159 €-1 618 €
17+3 541 €+5 400 €-1 859 €
18+3 541 €+5 647 €-2 106 €
19+3 541 €+5 901 €-2 360 €
20+3 541 €+6 162 €-2 621 €
21+3 541 €+6 430 €-2 889 €
22+3 541 €+6 705 €-3 164 €
23+3 541 €+6 988 €-3 447 €
24+3 541 €+7 278 €-3 737 €
25+3 541 €+7 576 €-4 035 €
Total+88 525 €+99 656 €+-11 131 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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