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Appartement à vendre

VilleHérouville-Saint-Clair (14)
Surface62.64m²
Coût Total136 476€
Loyer Annuel7 998€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-310€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 200 €
Surface : 62.64 m²
Prix au m² : 1 392,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 18,88 m²), 2 chambres, calme, Interphone

Dans résidence calme avec ascenseur, proche des commerces et transports, venez découvrir ce 3 pièces offrant une pièce à vivre , cuisine indépendante ,2 chambres et salle de bain. Nombreux rangements. Cave et facilité de stationnement. Possibilité collocation. Honoraires d'agence à la charge du vendeur . Les informations sur les risques auxquels ce bien est éventuellement exposé sont disponibles sur le site Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1.000€ et 1.400€ par an - prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2023 (abonnement compris). Copropriété de 491 lots - dont 246 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2040.70 euros.

Ville : Hérouville-Saint-Clair
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14200
Coordonnées : 49.205209, -0.338789
Total : 136 476€
Prix d'acquisition : 87 200€
Travaux : 42 300€
Valeur du bien : 129 500€
Frais de notaire : 6 976€
Coût estimé : 6 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.64m²
Loyer prédit : 10.64€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 667€/mois
Loyer annuel estimé : 7998€/an
Fourchette totale : 564€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 6765€ - 9456€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 726,92 €/m²
Basé sur :235 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 174 €
Prix d'achat :87 200 €
Décote à l'achat :-20 974€ (-19.4%)
Marge achat-revente :-28 302€ (-26.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 476€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,59€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 740,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 152,64€
Coût de l'assurance :16 377,12€
Taxe foncière : 799,84€/an
Soit par mois : 66,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 170,06€/mois
Soit par an : 2 040,72€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 666,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 976,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-310,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 62.64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 300 €(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Installation d'une chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement de 6 fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose de parquet flottant dans 20 m²: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds dans 20 m²: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:100€
    Peinture des murs et plafonds dans l'entrée: 5 m² × 20€/m² = 100€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (Hérouville-Saint-Clair). Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 667 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 998 €/an
Calcul : 667 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 476 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 041 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 553 €
Revenus locatifs : +7 998 €
Charges déductibles : -50 553 €
Résultat foncier Année 1 : -42 555 €(Déficit de 42 555 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 155 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 253 €/an
Revenus locatifs : +7 998 €
Charges déductibles : -8 253 €
Résultat foncier Années 2+ : -255 €/an(Déficit de 255 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21154.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 680 €(65% de 87 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 061 €/an
Calcul : 56 680 € × 3,636% = 2 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 998 €50 558 €4 762 €-42 559 €21 400 €21 159 €21 159 €
28 158 €8 133 €4 638 €25 €--21 134 €
38 322 €8 005 €4 509 €317 €--20 817 €
48 488 €7 871 €4 376 €617 €--20 201 €
58 658 €7 733 €4 238 €925 €--19 276 €
68 831 €7 590 €4 094 €1 241 €--18 035 €
79 007 €7 442 €3 946 €1 566 €--16 470 €
89 188 €7 288 €3 793 €1 899 €--14 570 €
99 371 €7 129 €3 634 €2 242 €--12 328 €
109 559 €6 965 €3 469 €2 594 €--9 734 €
119 750 €6 794 €3 298 €2 956 €--6 778 €
129 945 €6 617 €3 122 €3 328 €---
1310 144 €6 434 €2 939 €3 710 €---
1410 347 €6 245 €2 749 €4 102 €---
1510 554 €6 048 €2 552 €4 506 €---
1610 765 €5 845 €2 349 €4 920 €---
1710 980 €5 634 €2 138 €5 346 €---
1811 200 €5 415 €1 920 €5 784 €---
1911 424 €5 189 €1 693 €6 235 €---
2011 652 €4 955 €1 459 €6 697 €---
2111 885 €4 712 €1 216 €7 173 €---
2212 123 €4 461 €965 €7 662 €---
2312 365 €4 200 €704 €8 165 €---
2412 613 €3 930 €435 €8 682 €---
2512 865 €3 651 €155 €9 214 €---
TOTAL256 191 €198 844 €69 153 €57 347 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 347 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 680 €-6 420 €+8 100 €
2+1 680 €0 €+1 680 €
3+1 680 €0 €+1 680 €
4+1 680 €0 €+1 680 €
5+1 680 €0 €+1 680 €
6+1 680 €0 €+1 680 €
7+1 680 €0 €+1 680 €
8+1 680 €0 €+1 680 €
9+1 680 €0 €+1 680 €
10+1 680 €0 €+1 680 €
11+1 680 €0 €+1 680 €
12+1 680 €+998 €+682 €
13+1 680 €+1 113 €+567 €
14+1 680 €+1 231 €+449 €
15+1 680 €+1 352 €+328 €
16+1 680 €+1 476 €+204 €
17+1 680 €+1 604 €+76 €
18+1 680 €+1 735 €-55 €
19+1 680 €+1 870 €-190 €
20+1 680 €+2 009 €-329 €
21+1 680 €+2 152 €-472 €
22+1 680 €+2 299 €-619 €
23+1 680 €+2 450 €-770 €
24+1 680 €+2 605 €-925 €
25+1 680 €+2 764 €-1 084 €
Total+42 000 €+19 238 €+22 762 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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