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APPARTEMENT T2- 68.90M2- BEZIERS CENTRE

VilleBéziers (34)
Surface68.9m²
Coût Total123 240€
Loyer Annuel7 756€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 68.9 m²
Prix au m² : 1 422,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1

Au coeur d'un immeuble Haussmannien, au 3eme étage sans ascenseur, découvrez ce superbe appartement de 68.90m2 au centre ville de Beziers. Il offre une pièce de vie lumineuse, une cuisine séparée et fonctionnelle ainsi qu'une chambre spacieuse à l'ambiance cosy. Aucun travaux à prévoir pour ce bien en parfait état. Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, veuillez contacter Mme BIAU Sandra au 06 37 75 28 83 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.géorisques.gouv.fr - https://www.accordimmo34.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.346504, 3.215684
Total : 123 240€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 17 400€
Valeur du bien : 115 400€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.9m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7756€/an
Fourchette totale : 508€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 6096€ - 9868€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 408,25 €/m²
Basé sur :842 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 028 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :+972€ (+1.0%)
Marge achat-revente :-26 212€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 652,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 850,55€
Coût de l'assurance :10 783,50€
Taxe foncière : 775,59€/an
Soit par mois : 64,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 646,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 717,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation pour l'appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 400 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambre 1 - Revêtement sol:1 500€
    Peinture murs: 12 m² × 40€/m² = 480€, Électricité vérification: 200€, Main d'œuvre: 820€
  • Chambre 2 - Revêtement sol:1 500€
    Peinture murs: 12 m² × 40€/m² = 480€, Électricité vérification: 200€, Main d'œuvre: 820€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs: 15 m² × 40€/m² = 600€, Électricité vérification: 200€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électrique: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour les travaux identifiés.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 756 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 259 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 776 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 866 €
Revenus locatifs : +7 756 €
Charges déductibles : -22 866 €
Résultat foncier Année 1 : -15 110 €(Déficit de 15 110 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 410 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 466 €/an
Revenus locatifs : +7 756 €
Charges déductibles : -5 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 290 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4410.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 756 €22 870 €4 263 €-15 114 €10 700 €4 414 €4 414 €
27 911 €5 359 €4 152 €2 552 €--1 862 €
38 069 €5 243 €4 036 €2 826 €---
48 231 €5 123 €3 916 €3 108 €---
58 395 €4 999 €3 792 €3 396 €---
68 563 €4 871 €3 664 €3 693 €---
78 734 €4 738 €3 531 €3 997 €---
88 909 €4 600 €3 393 €4 309 €---
99 087 €4 457 €3 250 €4 630 €---
109 269 €4 310 €3 103 €4 960 €---
119 454 €4 157 €2 950 €5 298 €---
129 644 €3 998 €2 791 €5 645 €---
139 836 €3 834 €2 627 €6 002 €---
1410 033 €3 664 €2 457 €6 369 €---
1510 234 €3 488 €2 281 €6 746 €---
1610 438 €3 306 €2 099 €7 132 €---
1710 647 €3 117 €1 911 €7 530 €---
1810 860 €2 922 €1 715 €7 938 €---
1911 077 €2 720 €1 513 €8 358 €---
2011 299 €2 510 €1 303 €8 789 €---
2111 525 €2 293 €1 086 €9 232 €---
2211 755 €2 069 €862 €9 687 €---
2311 991 €1 836 €629 €10 155 €---
2412 230 €1 595 €388 €10 635 €---
2512 475 €1 345 €138 €11 130 €---
TOTAL248 425 €109 424 €61 851 €139 001 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 001 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 756 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 629 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 629 €-3 210 €+4 839 €
2+1 629 €0 €+1 629 €
3+1 629 €+289 €+1 340 €
4+1 629 €+932 €+697 €
5+1 629 €+1 019 €+610 €
6+1 629 €+1 108 €+521 €
7+1 629 €+1 199 €+430 €
8+1 629 €+1 293 €+336 €
9+1 629 €+1 389 €+240 €
10+1 629 €+1 488 €+141 €
11+1 629 €+1 589 €+40 €
12+1 629 €+1 694 €-65 €
13+1 629 €+1 801 €-172 €
14+1 629 €+1 911 €-282 €
15+1 629 €+2 024 €-395 €
16+1 629 €+2 140 €-511 €
17+1 629 €+2 259 €-630 €
18+1 629 €+2 381 €-752 €
19+1 629 €+2 507 €-878 €
20+1 629 €+2 637 €-1 008 €
21+1 629 €+2 769 €-1 140 €
22+1 629 €+2 906 €-1 277 €
23+1 629 €+3 046 €-1 417 €
24+1 629 €+3 191 €-1 562 €
25+1 629 €+3 339 €-1 710 €
Total+40 725 €+41 700 €+-975 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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