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Vente appartement 2 pièces 54 m² Châteaugiron (35410) - Superimmo

VilleChâteaugiron (35)
Surface54
Coût Total136 182
Loyer Annuel9 373
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois+2
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 900 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 627,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A VENDRE EN EXCLUSIVITÉ- Cabinet BARTH Immobilier Retrouvez nos biens en vidéo sur notre compte Instagram : barth_immobilier Au coeur du centre historique de Châteaugiron, découvrez ce spacieux T2 de 54 m² situé au rez-de-chaussée d'une petite copropriété de seulement trois appartements. Son emplacement privilégié vous permettra de profiter pleinement de la vie du centre-ville, avec l'ensemble des commerces, services et commodités accessibles à pied. Offrant de beaux volumes et un agencement fonctionnel, cet appartement nécessite quelques travaux de rafraîchissement qui vous permettront de le personnaliser selon vos envies. Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, son potentiel est indéniable. Une cave privative ainsi qu'une agréable cour commune complètent les prestations de ce bien, des atouts particulièrement appréciés en plein centre-ville. Une belle opportunité d'acquérir un appartement de caractère dans l'un des secteurs les plus recherchés de Châteaugiron. Référence : 2566ED (9.88 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 6 lots - dont 3 lots habitation. (Absence de syndic). Charges annuelles : 1 euros. Etienne DAY (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 945 055 358 - RENNES.Afficher plus

Ville : Châteaugiron
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35410
Total : 136 182
Prix d'acquisition : 87 900
Travaux : 41 250
Valeur du bien : 129 150
Frais de notaire : 7 032
Coût estimé : 7 032
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.87€ - 17.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9373€/an
Fourchette totale : 641€ - 952€/mois
Fourchette annuelle : 7694€ - 11419€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 975,52 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 678
Prix d'achat :87 900
Décote à l'achat :-72 778 (-45.3%)
Marge achat-revente :24 496€ (15.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 182
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,05€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 701,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 989,84
Coût de l'assurance :10 213,65
Taxe foncière : 937,32€/an
Soit par mois : 78,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,08€/mois
Soit par an : 1,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 781,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 779,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 493 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 250(764 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaugiron (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 25 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 373 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 436 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 182 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 033
Revenus locatifs : +9 373
Charges déductibles : -47 033
Résultat foncier Année 1 : -37 660(Déficit de 37 660 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 260
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 783 €/an
Revenus locatifs : +9 373
Charges déductibles : -5 783
Résultat foncier Années 2+ : 3 590 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16259.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 135(65% de 87 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 135 € × 3,636% = 2 078
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 37347 0374 440-37 66421 400 €16 264 €16 264 €
29 5615 6684 3213 893--12 371 €
39 7525 5444 1974 208--8 164 €
49 9475 4174 0704 530--3 633 €
510 1465 2853 9384 861---
610 3495 1483 8025 200---
710 5565 0083 6615 548---
810 7674 8623 5155 905---
910 9824 7113 3656 271---
1011 2024 5563 2096 646---
1111 4264 3953 0487 031---
1211 6544 2292 8827 425---
1311 8874 0572 7107 830---
1412 1253 8802 5338 245---
1512 3683 6962 3508 671---
1612 6153 5072 1609 108---
1712 8673 3111 9649 556---
1813 1253 1091 76210 016---
1913 3872 8991 55210 488---
2013 6552 6831 33610 972---
2113 9282 4601 11311 468---
2214 2072 22988211 978---
2314 4911 99064312 501---
2414 7811 74339613 037---
2515 0761 48814113 588---
TOTAL300 226138 91163 990161 31521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 315
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 968-6 420+8 388
2+1 9680+1 968
3+1 9680+1 968
4+1 9680+1 968
5+1 968+368+1 600
6+1 968+1 560+408
7+1 968+1 664+304
8+1 968+1 771+197
9+1 968+1 881+87
10+1 968+1 994-26
11+1 968+2 109-141
12+1 968+2 228-260
13+1 968+2 349-381
14+1 968+2 474-506
15+1 968+2 601-633
16+1 968+2 732-764
17+1 968+2 867-899
18+1 968+3 005-1 037
19+1 968+3 146-1 178
20+1 968+3 292-1 324
21+1 968+3 441-1 473
22+1 968+3 593-1 625
23+1 968+3 750-1 782
24+1 968+3 911-1 943
25+1 968+4 076-2 108
Total+49 200+48 394+806
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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