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Appartement à vendre

VilleErstein (67)
Surface172m²
Coût Total343 200€
Loyer Annuel23 660€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-591€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 300 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 1 744,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 11 parkings: Box de stationnement, 10 parkings, 2 balcons, Jardin

Vous cherchez un bien spacieux, modulable et idéalement situé ?

Nous vous proposons cet ancien cabinet médical entièrement transformable en appartement de 172 m² habitables, situé en rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété parfaitement entretenu. Un bien aux multiples possibilités, Grâce à sa configuration, ce bien offre une liberté totale d'aménagement :

  • 8 pièces lumineuses (11 à 22 m²)
  • Espace d'accueil + entrée indépendante
  • 4 chambres (possibilité 5 chambres)
  • 1 Grand salon / séjour / salle à manger
  • 1 Cuisine indépendante
  • 2 salles d'eau
  • 2 WC ( Possibilité de créer une salle de bain supplémentaire) -2 balcons

Idéal pour une grande famille, une profession libérale ou un projet mixte habitation + activité, ce bien dispose d'annexes rares sur le secteur :

  • 4 places de parking privatives
  • 1 Garage avec coin cave (23 m²) -1 Cave supplémentaire

Emplacement stratégique proche de la gare SNCF et des axes routiers, dans un cadre de vie pratique et dynamique : Tous les services à pied : écoles, commerces, médecins, cinéma, piscine, complexes sportifs, parcs, marché"

Les + : vous apprécierez l'état irréprochable de l'appartement et de la tenue de l'immeuble.

Une visite virtuelle est disponible sur demande.

Contactez nous vite pour en savoir plus sur cette offre ! (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 93 lots - dont 30 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 7101.00 euros.

Ville : Erstein
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67150
Coordonnées : 48.433102, 7.636096
Total : 343 200€
Prix d'acquisition : 300 000€
Travaux : 19 200€
Valeur du bien : 319 200€
Frais de notaire : 24 000€
Coût estimé : 24 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 13.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1972€/mois
Loyer annuel estimé : 23660€/an
Fourchette totale : 1616€ - 2405€/mois
Fourchette annuelle : 19396€ - 28861€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :343 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 676,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :97,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 773,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 629,24€
Coût de l'assurance :29 172,00€
Taxe foncière : 2 365,97€/an
Soit par mois : 197,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 591,75€/mois
Soit par an : 7 101,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 971,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 562,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-590,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) dans les 2 salles d'eau
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Carrelage
Carrelage des murs et du sol dans les 2 salles d'eau
Quantité: 2 salles d'eau (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie dans les 2 salles d'eau
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans les 2 salles d'eau
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 200 €(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles d'eau × 4000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Carrelage:1 600€
    Carrelage murs et sol: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 2 salles d'eau × 1500€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 2 salles d'eau × 1500€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Erstein (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque poste de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 972 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 660 €/an
Calcul : 1 972 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 077 €/an
Base de calcul : Emprunt de 343 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 167 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 366 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 7 101 €/an
Calcul : 592 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 911 €
Revenus locatifs : +23 660 €
Charges déductibles : -40 911 €
Résultat foncier Année 1 : -17 251 €(Déficit de 17 251 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 551 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 711 €/an
Revenus locatifs : +23 660 €
Charges déductibles : -21 711 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 949 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6551.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 300 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 195 000 €(65% de 300 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 091 €/an
Calcul : 195 000 € × 3,636% = 7 091 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 660 €40 922 €11 088 €-17 262 €10 700 €6 562 €6 562 €
224 133 €21 422 €10 789 €2 710 €--3 852 €
324 616 €21 113 €10 479 €3 503 €--349 €
425 108 €20 793 €10 159 €4 315 €---
525 610 €20 463 €9 829 €5 147 €---
626 122 €20 121 €9 487 €6 001 €---
726 645 €19 769 €9 135 €6 876 €---
827 178 €19 404 €8 770 €7 773 €---
927 721 €19 028 €8 394 €8 693 €---
1028 276 €18 639 €8 005 €9 637 €---
1128 841 €18 237 €7 603 €10 604 €---
1229 418 €17 821 €7 188 €11 596 €---
1330 006 €17 392 €6 759 €12 614 €---
1430 606 €16 949 €6 315 €13 657 €---
1531 218 €16 491 €5 857 €14 727 €---
1631 843 €16 018 €5 384 €15 825 €---
1732 480 €15 529 €4 895 €16 951 €---
1833 129 €15 024 €4 390 €18 106 €---
1933 792 €14 502 €3 868 €19 290 €---
2034 468 €13 963 €3 329 €20 505 €---
2135 157 €13 405 €2 772 €21 752 €---
2235 860 €12 830 €2 196 €23 030 €---
2336 577 €12 235 €1 601 €24 342 €---
2437 309 €11 621 €987 €25 688 €---
2538 055 €10 986 €352 €27 070 €---
TOTAL757 827 €444 675 €159 629 €313 152 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 152 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 660 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 969 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 969 €-3 210 €+8 179 €
2+4 969 €0 €+4 969 €
3+4 969 €0 €+4 969 €
4+4 969 €+1 190 €+3 779 €
5+4 969 €+1 544 €+3 425 €
6+4 969 €+1 800 €+3 169 €
7+4 969 €+2 063 €+2 906 €
8+4 969 €+2 332 €+2 637 €
9+4 969 €+2 608 €+2 361 €
10+4 969 €+2 891 €+2 078 €
11+4 969 €+3 181 €+1 788 €
12+4 969 €+3 479 €+1 490 €
13+4 969 €+3 784 €+1 185 €
14+4 969 €+4 097 €+872 €
15+4 969 €+4 418 €+551 €
16+4 969 €+4 748 €+221 €
17+4 969 €+5 085 €-116 €
18+4 969 €+5 432 €-463 €
19+4 969 €+5 787 €-818 €
20+4 969 €+6 152 €-1 183 €
21+4 969 €+6 525 €-1 556 €
22+4 969 €+6 909 €-1 940 €
23+4 969 €+7 303 €-2 334 €
24+4 969 €+7 707 €-2 738 €
25+4 969 €+8 121 €-3 152 €
Total+124 225 €+93 946 €+30 279 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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