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2 pièces - Arénas

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface55m²
Coût Total181 310€
Loyer Annuel14 396€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 2 672,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 55 m², 2 pièces, 1 balcon

Boulevard René Cassin, 2 pièces au 6ème étage avec ascenseur, d'un immeuble bien tenu.

Appartement composé d'une entrée, un séjour avec balcon, une cuisine, une chambre avec placard, une salle de bains et wc indépendants.

Proche des commodités

Appartement vendu loué (loyer 651,80 € + provisions sur charges 150 €)

Charges annuelles : 1940 €

Taxe foncière : 1130 €

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Coordonnées : 43.703410, 7.266200
Total : 181 310€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 22 550€
Valeur du bien : 169 550€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1200€/mois
Loyer annuel estimé : 14396€/an
Fourchette totale : 942€ - 1528€/mois
Fourchette annuelle : 11301€ - 18339€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 481,07 €/m²
Basé sur :2710 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :301 459 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :-154 459€ (-51.2%)
Marge achat-revente :120 149€ (39.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :905,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 958,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 411,09€
Coût de l'assurance :15 864,63€
Taxe foncière : 1 130,00€/an
Soit par mois : 94,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 161,67€/mois
Soit par an : 1 940,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 199,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 214,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et murs
Rafraîchissement des murs et peinture dans la chambre, ainsi que remplacement du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 550 €(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Chambre:1 800€
    Revêtement sol et murs chambre: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant peinture et revêtement de sol). Main d'œuvre incluse.
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant peinture murs). Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 200 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 396 €/an
Calcul : 1 200 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 230 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 310 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 635 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 130 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 940 €/an
Calcul : 162 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 485 €
Revenus locatifs : +14 396 €
Charges déductibles : -32 485 €
Résultat foncier Année 1 : -18 088 €(Déficit de 18 088 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 388 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 935 €/an
Revenus locatifs : +14 396 €
Charges déductibles : -9 935 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 462 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7388.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 396 €32 491 €6 236 €-18 094 €10 700 €7 394 €7 394 €
214 684 €9 777 €6 072 €4 907 €--2 487 €
314 978 €9 607 €5 903 €5 371 €---
415 278 €9 432 €5 727 €5 846 €---
515 583 €9 250 €5 545 €6 333 €---
615 895 €9 062 €5 357 €6 833 €---
716 213 €8 867 €5 162 €7 346 €---
816 537 €8 665 €4 960 €7 872 €---
916 868 €8 456 €4 751 €8 412 €---
1017 205 €8 240 €4 535 €8 965 €---
1117 549 €8 016 €4 311 €9 533 €---
1217 900 €7 784 €4 079 €10 116 €---
1318 258 €7 544 €3 839 €10 714 €---
1418 623 €7 295 €3 591 €11 328 €---
1518 996 €7 038 €3 333 €11 958 €---
1619 376 €6 771 €3 067 €12 604 €---
1719 763 €6 496 €2 791 €13 268 €---
1820 159 €6 210 €2 505 €13 949 €---
1920 562 €5 914 €2 210 €14 648 €---
2020 973 €5 608 €1 903 €15 365 €---
2121 392 €5 291 €1 586 €16 101 €---
2221 820 €4 963 €1 258 €16 858 €---
2322 257 €4 623 €918 €17 634 €---
2422 702 €4 271 €566 €18 431 €---
2523 156 €3 907 €202 €19 249 €---
TOTAL461 124 €205 577 €90 411 €255 547 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 396 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 023 €-3 210 €+6 233 €
2+3 023 €0 €+3 023 €
3+3 023 €+865 €+2 158 €
4+3 023 €+1 754 €+1 269 €
5+3 023 €+1 900 €+1 123 €
6+3 023 €+2 050 €+973 €
7+3 023 €+2 204 €+819 €
8+3 023 €+2 362 €+661 €
9+3 023 €+2 524 €+499 €
10+3 023 €+2 690 €+333 €
11+3 023 €+2 860 €+163 €
12+3 023 €+3 035 €-12 €
13+3 023 €+3 214 €-191 €
14+3 023 €+3 398 €-375 €
15+3 023 €+3 587 €-564 €
16+3 023 €+3 781 €-758 €
17+3 023 €+3 980 €-957 €
18+3 023 €+4 185 €-1 162 €
19+3 023 €+4 394 €-1 371 €
20+3 023 €+4 609 €-1 586 €
21+3 023 €+4 830 €-1 807 €
22+3 023 €+5 057 €-2 034 €
23+3 023 €+5 290 €-2 267 €
24+3 023 €+5 529 €-2 506 €
25+3 023 €+5 775 €-2 752 €
Total+75 575 €+76 664 €+-1 089 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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