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Appartement T3

VilleMoissac (82)
Surface102m²
Coût Total126 920€
Loyer Annuel10 406€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 105 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 029,41 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EN LIGNE DONC DISPONIBLE AGENCE S'ABSTENIR Logement T3 en 2 eme étage, entièrement rénové en 2020, composé d'une entrée avec Wc, un grand séjour salle à manger cuisine, 1 dégagement avec placard buanderie, 1 chambre secondaire avec placard, 1 chambre principale avec placard, 1 salle d'eau avec placard, menuiseries extérieures bois, photos complémentaires sur demande.

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.104320, 1.084740
Total : 126 920€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 13 520€
Valeur du bien : 118 520€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 10.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10406€/an
Fourchette totale : 723€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 8673€ - 12485€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 440,48 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 928 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-41 928€ (-28.5%)
Marge achat-revente :20 008€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 665,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 661,47€
Coût de l'assurance :11 105,50€
Taxe foncière : 1 040,60€/an
Soit par mois : 86,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 867,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 752,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :114,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre principale et la chambre secondaire
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec quelques signes d'usure
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 520 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:720€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 120€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 406 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 265 €
Revenus locatifs : +10 406 €
Charges déductibles : -19 265 €
Résultat foncier Année 1 : -8 859 €(Déficit de 8 859 €)
Imputable sur revenu global : 8 859 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 745 €/an
Revenus locatifs : +10 406 €
Charges déductibles : -5 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 661 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 406 €19 269 €4 264 €-8 863 €8 863 €--
210 614 €5 636 €4 151 €4 978 €---
310 826 €5 519 €4 034 €5 307 €---
411 043 €5 398 €3 913 €5 645 €---
511 264 €5 272 €3 788 €5 991 €---
611 489 €5 143 €3 658 €6 346 €---
711 719 €5 009 €3 524 €6 710 €---
811 953 €4 870 €3 385 €7 084 €---
912 192 €4 726 €3 241 €7 466 €---
1012 436 €4 578 €3 093 €7 859 €---
1112 685 €4 424 €2 939 €8 261 €---
1212 939 €4 265 €2 780 €8 674 €---
1313 197 €4 100 €2 615 €9 097 €---
1413 461 €3 930 €2 445 €9 531 €---
1513 730 €3 754 €2 269 €9 976 €---
1614 005 €3 572 €2 087 €10 433 €---
1714 285 €3 383 €1 899 €10 902 €---
1814 571 €3 189 €1 704 €11 382 €---
1914 862 €2 987 €1 502 €11 875 €---
2015 160 €2 778 €1 293 €12 381 €---
2115 463 €2 562 €1 078 €12 900 €---
2215 772 €2 339 €854 €13 433 €---
2316 087 €2 108 €623 €13 979 €---
2416 409 €1 869 €384 €14 540 €---
2516 737 €1 622 €137 €15 115 €---
TOTAL333 307 €112 302 €61 661 €221 005 €8 863 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 659 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 005 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 406 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 185 €-2 659 €+4 844 €
2+2 185 €+1 493 €+692 €
3+2 185 €+1 592 €+593 €
4+2 185 €+1 694 €+491 €
5+2 185 €+1 797 €+388 €
6+2 185 €+1 904 €+281 €
7+2 185 €+2 013 €+172 €
8+2 185 €+2 125 €+60 €
9+2 185 €+2 240 €-55 €
10+2 185 €+2 358 €-173 €
11+2 185 €+2 478 €-293 €
12+2 185 €+2 602 €-417 €
13+2 185 €+2 729 €-544 €
14+2 185 €+2 859 €-674 €
15+2 185 €+2 993 €-808 €
16+2 185 €+3 130 €-945 €
17+2 185 €+3 271 €-1 086 €
18+2 185 €+3 415 €-1 230 €
19+2 185 €+3 563 €-1 378 €
20+2 185 €+3 714 €-1 529 €
21+2 185 €+3 870 €-1 685 €
22+2 185 €+4 030 €-1 845 €
23+2 185 €+4 194 €-2 009 €
24+2 185 €+4 362 €-2 177 €
25+2 185 €+4 535 €-2 350 €
Total+54 625 €+66 302 €+-11 677 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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