Appartement

Bien expiré

VillePau (64)

Surface69.63m²

Coût Total149 400€

Loyer Annuel8 749€

Rentabilité5.86%

Cashflow/mois-116€

Prix : 115 000 €

Surface : 69.63 m²

Prix au m² : 1 651,59 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 10

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Nombre d'égages : 14, Mandat exclusif

T3 69,63 m² – 10ᵉ étage – Vue dégagée – Idéal investisseur – Résidence Carlitos II À vendre, appartement T3 de 69,63 m² situé au 10ᵉ étage de la résidence collective Carlitos II. Il se compose de : ️ 2 chambres ️ Cuisine séparée Balcon avec vue dégagée Cave en sous-sol Emplacement stratégique : À deux pas du campus universitaire et de la faculté, proche de toutes commodités (transports, commerces, services). Spécial investisseur Idéal pour un investissement locatif permettant de développer et sécuriser votre patrimoine. Rentabilité brute estimée : 7,8 % Appartement attractif par sa localisation et son potentiel locatif. Pour plus d’informations ou organiser une visite, contactez nous. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Pau-64000/346

Ville : Pau

Département : Pyrénées-Atlantiques

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 64000

Coordonnées : 43.310944, -0.366431

Total : 149 400€

Prix d'acquisition : 115 000€

Travaux : 25 200€

Valeur du bien : 140 200€

Frais de notaire : 9 200€

Coût estimé : 9 200€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 69.63m²

Loyer prédit : 10.47€/m²/mois

Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois

Loyer total estimé : 729€/mois

Loyer annuel estimé : 8749€/an

Fourchette totale : 574€ - 926€/mois

Fourchette annuelle : 6886€ - 11117€/an

Rentabilité brute :5.86%

Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.44%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :149 400€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,84€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :43,57€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 772,41€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 251,97€

Coût de l'assurance :13 072,50€

Taxe foncière : 874,92€/an

Soit par mois : 72,91€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 729,10€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 845,33€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-116,22€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C

Consommation : 149 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement de l'électroménager (plaque, four, hotte) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité

Quantité: cuisine complète (8 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: salon (environ 25 m²)

Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 200 €(362 € / m²)

Détail par catégorie :

Cuisine:11 500€
Cuisine complète: 8 m² × 800€/m² = 6400€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 600€
Salle de bain:11 000€
Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage murs: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 900€
Chambres:1 200€
Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Salon:1 500€
Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 729 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 749 €/an

Calcul : 729 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 807 €/an

Base de calcul : Emprunt de 149 400 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 523 €/an

Calcul : 44 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 875 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 200 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 405 €

Revenus locatifs : +8 749 €

Charges déductibles : -31 405 €

Résultat foncier Année 1 : -22 656 €(Déficit de 22 656 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 11 956 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 205 €/an

Revenus locatifs : +8 749 €

Charges déductibles : -6 205 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 544 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11955.85 € reporté.

Prix d'achat du bien : 115 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 718 €/an

Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 749 €	31 410 €	4 812 €	-22 661 €	10 700 €	11 961 €	11 961 €
2	8 924 €	6 080 €	4 682 €	2 845 €	-	-	9 116 €
3	9 103 €	5 945 €	4 547 €	3 158 €	-	-	5 958 €
4	9 285 €	5 806 €	4 408 €	3 479 €	-	-	2 480 €
5	9 470 €	5 663 €	4 265 €	3 808 €	-	-	-
6	9 660 €	5 514 €	4 117 €	4 145 €	-	-	-
7	9 853 €	5 361 €	3 963 €	4 492 €	-	-	-
8	10 050 €	5 203 €	3 805 €	4 847 €	-	-	-
9	10 251 €	5 039 €	3 642 €	5 212 €	-	-	-
10	10 456 €	4 870 €	3 473 €	5 586 €	-	-	-
11	10 665 €	4 696 €	3 298 €	5 969 €	-	-	-
12	10 879 €	4 516 €	3 118 €	6 363 €	-	-	-
13	11 096 €	4 329 €	2 932 €	6 767 €	-	-	-
14	11 318 €	4 137 €	2 739 €	7 181 €	-	-	-
15	11 544 €	3 938 €	2 540 €	7 606 €	-	-	-
16	11 775 €	3 733 €	2 335 €	8 042 €	-	-	-
17	12 011 €	3 521 €	2 123 €	8 490 €	-	-	-
18	12 251 €	3 302 €	1 904 €	8 949 €	-	-	-
19	12 496 €	3 075 €	1 677 €	9 421 €	-	-	-
20	12 746 €	2 841 €	1 443 €	9 905 €	-	-	-
21	13 001 €	2 600 €	1 202 €	10 401 €	-	-	-
22	13 261 €	2 350 €	952 €	10 911 €	-	-	-
23	13 526 €	2 092 €	694 €	11 434 €	-	-	-
24	13 797 €	1 826 €	428 €	11 971 €	-	-	-
25	14 073 €	1 550 €	153 €	12 522 €	-	-	-
TOTAL	280 241 €	129 398 €	69 252 €	150 843 €	10 700 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 843 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 749 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 837 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 837 €	-3 210 €	+5 047 €
2	+1 837 €	0 €	+1 837 €
3	+1 837 €	0 €	+1 837 €
4	+1 837 €	0 €	+1 837 €
5	+1 837 €	+398 €	+1 439 €
6	+1 837 €	+1 244 €	+593 €
7	+1 837 €	+1 348 €	+489 €
8	+1 837 €	+1 454 €	+383 €
9	+1 837 €	+1 564 €	+273 €
10	+1 837 €	+1 676 €	+161 €
11	+1 837 €	+1 791 €	+46 €
12	+1 837 €	+1 909 €	-72 €
13	+1 837 €	+2 030 €	-193 €
14	+1 837 €	+2 154 €	-317 €
15	+1 837 €	+2 282 €	-445 €
16	+1 837 €	+2 413 €	-576 €
17	+1 837 €	+2 547 €	-710 €
18	+1 837 €	+2 685 €	-848 €
19	+1 837 €	+2 826 €	-989 €
20	+1 837 €	+2 971 €	-1 134 €
21	+1 837 €	+3 120 €	-1 283 €
22	+1 837 €	+3 273 €	-1 436 €
23	+1 837 €	+3 430 €	-1 593 €
24	+1 837 €	+3 591 €	-1 754 €
25	+1 837 €	+3 757 €	-1 920 €
Total	+45 925 €	+45 253 €	+672 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

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💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

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