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Achat maison 3 étages

Bien expiré
VilleMarines (95)
Surface270m²
Coût Total442 746€
Loyer Annuel42 337€
Rentabilité9.56%
Cashflow/mois+858€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 950 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 1 481,3 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 2 Terrasses, Surface de 270 m², Bâtiment de 3 étages, 10 Pièces, 5 Chambres, Année de construction 1920, 2 Salles de bain, 1 Salle d'eau, 4 Toilettes, Cuisine équipée, Salle de séjour : 92 m², 1 Box, 7 Parkings, Jardin, Terrain de 1300 m², Etat : bon

RARE !! Nouveauté dans votre agence Nestenn ! Volumes TRES GENEREUX pour cette grande maison de pays, édifiée en pierre et intégralement rénovée vous offrant En rez-de-chaussée : Pièce à vivre de 93 m² avec son poêle à granulés, cuisine ouverte équipée et aménagée, grande chambre avec dressing indépendant, 2 WC, une arrière cuisine / buanderie. Au premier étage : Un couloir, 3 chambres et une salle d'eau avec WC. Au deuxième étage : Une 4 ème chambre, une grande mezzanine et une salle de bains ( Baignoire et douche, WC ). Le plus : Un grand hangar de 90 m² au sol avec porte motorisée ( accès camping car, utilitaires etc..), avec accès indépendant mais offrant aussi la possibilité d'accéder à la maison ! Tout à l'égout, chauffage récent, exposition plein SUD et terrain entièrement clos ! ECOLES/ COMMMODITES / GARE SNCF ( Paris Saint Lazare) SUR PLACE. COUP DE COEUR ! Manuel PHILIPPE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 827 503 350 - Pontoise.

Ville : Marines
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95640
Coordonnées : 49.137660, 1.971870
Total : 442 746€
Prix d'acquisition : 399 950€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 410 750€
Frais de notaire : 31 996€
Coût estimé : 31 996€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 13.07€/m²/mois
Fourchette : 10.32€ - 16.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 3528€/mois
Loyer annuel estimé : 42337€/an
Fourchette totale : 2785€ - 4469€/mois
Fourchette annuelle : 33423€ - 53630€/an
Rentabilité brute :9.56%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 12.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :442 746€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 188,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :129,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 317,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :213 683,72€
Coût de l'assurance :38 740,27€
Taxe foncière : 4 233,74€/an
Soit par mois : 352,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 528,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 670,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :858,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 258 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation combles: 270 m² × 40€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 528 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 337 €/an
Calcul : 3 528 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 442 746 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 550 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 234 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 357 €
Revenus locatifs : +42 337 €
Charges déductibles : -31 357 €
Résultat foncier Année 1 : 10 980 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 557 €/an
Revenus locatifs : +42 337 €
Charges déductibles : -20 557 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 780 €/an
Prix d'achat du bien : 399 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 968 €(65% de 399 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 453 €/an
Calcul : 259 968 € × 3,636% = 9 453 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 337 €31 372 €14 788 €10 966 €---
243 184 €20 178 €14 395 €23 006 €---
344 048 €19 771 €13 987 €24 277 €---
444 929 €19 349 €13 566 €25 579 €---
545 827 €18 914 €13 130 €26 914 €---
646 744 €18 463 €12 680 €28 281 €---
747 679 €17 997 €12 214 €29 682 €---
848 632 €17 515 €11 732 €31 117 €---
949 605 €17 016 €11 233 €32 589 €---
1050 597 €16 501 €10 717 €34 097 €---
1151 609 €15 967 €10 184 €35 642 €---
1252 641 €15 415 €9 632 €37 226 €---
1353 694 €14 845 €9 061 €38 849 €---
1454 768 €14 254 €8 471 €40 514 €---
1555 863 €13 644 €7 860 €42 220 €---
1656 981 €13 012 €7 229 €43 968 €---
1758 120 €12 359 €6 576 €45 761 €---
1859 283 €11 683 €5 900 €47 599 €---
1960 468 €10 984 €5 201 €49 484 €---
2061 678 €10 262 €4 478 €51 416 €---
2162 911 €9 514 €3 731 €53 397 €---
2264 169 €8 741 €2 957 €55 429 €---
2365 453 €7 941 €2 157 €57 512 €---
2466 762 €7 114 €1 330 €59 648 €---
2568 097 €6 258 €474 €61 839 €---
TOTAL1 356 079 €369 067 €213 684 €987 011 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 987 011 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 337 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 891 €+3 290 €+5 601 €
2+8 891 €+6 902 €+1 989 €
3+8 891 €+7 283 €+1 608 €
4+8 891 €+7 674 €+1 217 €
5+8 891 €+8 074 €+817 €
6+8 891 €+8 484 €+407 €
7+8 891 €+8 905 €-14 €
8+8 891 €+9 335 €-444 €
9+8 891 €+9 777 €-886 €
10+8 891 €+10 229 €-1 338 €
11+8 891 €+10 693 €-1 802 €
12+8 891 €+11 168 €-2 277 €
13+8 891 €+11 655 €-2 764 €
14+8 891 €+12 154 €-3 263 €
15+8 891 €+12 666 €-3 775 €
16+8 891 €+13 191 €-4 300 €
17+8 891 €+13 728 €-4 837 €
18+8 891 €+14 280 €-5 389 €
19+8 891 €+14 845 €-5 954 €
20+8 891 €+15 425 €-6 534 €
21+8 891 €+16 019 €-7 128 €
22+8 891 €+16 629 €-7 738 €
23+8 891 €+17 254 €-8 363 €
24+8 891 €+17 894 €-9 003 €
25+8 891 €+18 552 €-9 661 €
Total+222 275 €+296 103 €+-73 828 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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