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Achat : Maison Rouvres-la-Chétive (88170)

VilleRouvres-la-Chétive (88)
Surface100m²
Coût Total138 720€
Loyer Annuel8 067€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 6 pièces, 4 chambres, 2065 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Pavillon des années 60 à rénover, situé en plein quartier résidentiel (Noncourt), chauffage fuel et bois, assainissement individuel, chauffage fioul et bois, comprenant:.Rdc:  un garage, une pièce d'eau, une chaufferie, un cellier .Au rez-de-chaussée surélevé: ...

Ville : Rouvres-la-Chétive
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88170
Coordonnées : 48.341210, 5.688810
Total : 138 720€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 52 320€
Valeur du bien : 132 320€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.72€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 672€/mois
Loyer annuel estimé : 8067€/an
Fourchette totale : 523€ - 863€/mois
Fourchette annuelle : 6281€ - 10360€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 662,5 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 250 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-86 250€ (-51.9%)
Marge achat-revente :27 530€ (16.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 716,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 521,47€
Coût de l'assurance :11 791,20€
Taxe foncière : 806,66€/an
Soit par mois : 67,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 672,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 784,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, rénovation du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 320 €(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 80€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant meubles et électroménager)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC et carrelage)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:720€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 067 €/an
Calcul : 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 477 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 807 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 076 €
Revenus locatifs : +8 067 €
Charges déductibles : -58 076 €
Résultat foncier Année 1 : -50 009 €(Déficit de 50 009 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 609 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 756 €/an
Revenus locatifs : +8 067 €
Charges déductibles : -5 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 311 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28609.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 067 €58 080 €4 482 €-50 014 €21 400 €28 614 €28 614 €
28 228 €5 639 €4 361 €2 589 €--26 025 €
38 392 €5 514 €4 236 €2 879 €--23 146 €
48 560 €5 385 €4 106 €3 176 €--19 970 €
58 731 €5 251 €3 973 €3 480 €--16 490 €
68 906 €5 113 €3 835 €3 793 €--12 697 €
79 084 €4 971 €3 692 €4 114 €--8 583 €
89 266 €4 823 €3 545 €4 443 €--4 141 €
99 451 €4 671 €3 393 €4 780 €---
109 640 €4 514 €3 236 €5 126 €---
119 833 €4 351 €3 073 €5 482 €---
1210 030 €4 183 €2 905 €5 846 €---
1310 230 €4 010 €2 732 €6 220 €---
1410 435 €3 831 €2 553 €6 604 €---
1510 644 €3 646 €2 367 €6 998 €---
1610 857 €3 454 €2 176 €7 402 €---
1711 074 €3 257 €1 979 €7 817 €---
1811 295 €3 053 €1 774 €8 242 €---
1911 521 €2 842 €1 563 €8 679 €---
2011 751 €2 624 €1 345 €9 128 €---
2111 986 €2 399 €1 120 €9 588 €---
2212 226 €2 166 €888 €10 060 €---
2312 471 €1 925 €647 €10 545 €---
2412 720 €1 677 €399 €11 043 €---
2512 975 €1 420 €142 €11 554 €---
TOTAL258 374 €148 799 €64 521 €109 575 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 575 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 067 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 694 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 694 €-6 420 €+8 114 €
2+1 694 €0 €+1 694 €
3+1 694 €0 €+1 694 €
4+1 694 €0 €+1 694 €
5+1 694 €0 €+1 694 €
6+1 694 €0 €+1 694 €
7+1 694 €0 €+1 694 €
8+1 694 €0 €+1 694 €
9+1 694 €+192 €+1 502 €
10+1 694 €+1 538 €+156 €
11+1 694 €+1 645 €+49 €
12+1 694 €+1 754 €-60 €
13+1 694 €+1 866 €-172 €
14+1 694 €+1 981 €-287 €
15+1 694 €+2 099 €-405 €
16+1 694 €+2 221 €-527 €
17+1 694 €+2 345 €-651 €
18+1 694 €+2 473 €-779 €
19+1 694 €+2 604 €-910 €
20+1 694 €+2 738 €-1 044 €
21+1 694 €+2 876 €-1 182 €
22+1 694 €+3 018 €-1 324 €
23+1 694 €+3 164 €-1 470 €
24+1 694 €+3 313 €-1 619 €
25+1 694 €+3 466 €-1 772 €
Total+42 350 €+32 873 €+9 477 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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