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Immeuble - 280 m²

VilleCoulommiers (77)
Surface280
Coût Total668 870
Loyer Annuel60 629
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+1 085
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 549 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 960,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Sandrine Resch vous propose: À Coulommiers, idéalement situé !très belle affaire .... Bonne rentabilité ......diagnostics énergétiques des appartement très correct ...à jour....

Immeuble de 280 m², à deux pas du centre-ville. Il se compose de 5 appartements (4 F2 et 1 F3), tous indépendants avec compteurs EDF séparés. L'ensemble est loué depuis 2016....

En plus, un petit local à usage mixte et trois remises dans la cour complètent ce bien. Les parties communes ont été rénovées en 2024, et aucun travaux n'est à prévoir.... . Une opportunité à ne pas manquer !

À VISITER rapidement !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sandrine Resch mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MEAUX sous le numéro 840 990 527, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 280
  • Surface totale : 280
  • Nbre. d'étages : 3
Ville : Coulommiers
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77120
Coordonnées : 48.810750, 3.082980
Total : 668 870
Prix d'acquisition : 549 000
Travaux : 75 950
Valeur du bien : 624 950
Frais de notaire : 43 920
Coût estimé : 43 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280
Loyer prédit : 18.04€/m²/mois
Fourchette : 14.94€ - 21.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 5052€/mois
Loyer annuel estimé : 60629€/an
Fourchette totale : 4183€ - 6103€/mois
Fourchette annuelle : 50194€ - 73233€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.50% - 10.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 526,32 €/m²
Basé sur :147 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :707 370
Prix d'achat :549 000
Décote à l'achat :-158 370 (-22.4%)
Marge achat-revente :38 500€ (5.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :668 870
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 294,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :167,22€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 3 462,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :319 616,16
Coût de l'assurance :50 165,25
Taxe foncière : 6 062,90€/an
Soit par mois : 505,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 052,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 967,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 085,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur 280 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du score énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du score énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais peut nécessiter une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais peut nécessiter une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 950(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:28 000
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 800€ = 28000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 500
    Peinture murs et plafonds: 100 m² × 25€/m² = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:950
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 25€/m² = 950€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coulommiers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 60 629 €/an
Calcul : 5 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 120 €/an
Base de calcul : Emprunt de 668 870 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 007 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 063 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 140
Revenus locatifs : +60 629
Charges déductibles : -106 140
Résultat foncier Année 1 : -45 511(Déficit de 45 511 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 111
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 30 190 €/an
Revenus locatifs : +60 629
Charges déductibles : -30 190
Résultat foncier Années 2+ : 30 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24110.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 549 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 356 850(65% de 549 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 976 €/an
Calcul : 356 850 € × 3,636% = 12 976
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
160 629106 16122 142-45 53221 400 €24 132 €24 132 €
261 84229 61921 55032 222---
363 07829 00720 93834 071---
464 34028 37420 30535 966---
565 62727 72019 65137 907---
666 93927 04418 97439 896---
768 27826 34418 27441 934---
869 64425 62017 55144 023---
971 03724 87216 80346 164---
1072 45724 09916 02948 358---
1173 90623 29915 23050 607---
1275 38522 47214 40352 912---
1376 89221 61713 54855 275---
1478 43020 73312 66357 697---
1579 99919 81911 74960 180---
1681 59918 87310 80462 726---
1783 23117 8969 82665 335---
1884 89516 8858 81568 011---
1986 59315 8407 77070 754---
2088 32514 7596 68973 566---
2190 09213 6415 57276 450---
2291 89312 4864 41679 408---
2393 73111 2913 22182 440---
2495 60610 0551 98685 551---
2597 5188 77870888 740---
TOTAL1 941 965597 304319 6161 344 66121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 344 661
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 60 629 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 732 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 732-6 420+19 152
2+12 732+2 427+10 305
3+12 732+10 221+2 511
4+12 732+10 790+1 942
5+12 732+11 372+1 360
6+12 732+11 969+763
7+12 732+12 580+152
8+12 732+13 207-475
9+12 732+13 849-1 117
10+12 732+14 507-1 775
11+12 732+15 182-2 450
12+12 732+15 874-3 142
13+12 732+16 583-3 851
14+12 732+17 309-4 577
15+12 732+18 054-5 322
16+12 732+18 818-6 086
17+12 732+19 601-6 869
18+12 732+20 403-7 671
19+12 732+21 226-8 494
20+12 732+22 070-9 338
21+12 732+22 935-10 203
22+12 732+23 822-11 090
23+12 732+24 732-12 000
24+12 732+25 665-12 933
25+12 732+26 622-13 890
Total+318 300+403 398+-85 098
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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