Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleVoiron (38)
Surface58.11m²
Coût Total120 420€
Loyer Annuel7 912€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 58.11 m²
Prix au m² : 1 445,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Jardin, Non meublé

A VOIRON,

À seulement 1,5 km du centre-ville de Voiron, venez découvrir ce charmant appartement T3 de 58 m², en bon état général, idéalement situé dans une petite copropriété à faibles charges.

Fonctionnel et bien agencé, il se compose d'une agréable pièce de vie, de deux chambres, d'une salle d'eau avec douche et d'un WC indépendant.

Vous profiterez également d'un terrain privatif non attenant. Bien que difficilement aménageable, il constitue un véritable atout pour disposer d'un espace extérieur supplémentaire.

Sa situation permet de rejoindre rapidement les commerces, les écoles, les transports et l'ensemble des commodités tout en bénéficiant d'un environnement agréable.

Que vous soyez à la recherche de votre future résidence principale ou d'un investissement locatif, cet appartement saura vous séduire par son potentiel et son excellent rapport qualité/emplacement.

Une belle opportunité à saisir rapidement !

Contactez Cindy HENRIQUE - ORPI AFG Immobilier - pour plus d'information et organiser une visite ! Référence agence : 5306

Ville : Voiron
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38500
Coordonnées : 45.353352, 5.586096
Total : 120 420€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 29 700€
Valeur du bien : 113 700€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58.11m²
Loyer prédit : 11.35€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 15.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7912€/an
Fourchette totale : 487€ - 892€/mois
Fourchette annuelle : 5846€ - 10709€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 231,44 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 669 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-45 669€ (-35.2%)
Marge achat-revente :9 249€ (7.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :583,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :35,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 618,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 675,13€
Coût de l'assurance :10 536,75€
Taxe foncière : 791,23€/an
Soit par mois : 65,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 659,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 369 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 700 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:12 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système: 11000€ (installation incluse), Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ (installation incluse), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Voiron (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 912 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 803 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 420 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 716 €
Revenus locatifs : +7 912 €
Charges déductibles : -34 716 €
Résultat foncier Année 1 : -26 803 €(Déficit de 26 803 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 403 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 016 €/an
Revenus locatifs : +7 912 €
Charges déductibles : -5 016 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 897 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5403.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 912 €34 720 €3 807 €-26 807 €21 400 €5 407 €5 407 €
28 071 €4 916 €3 703 €3 155 €--2 252 €
38 232 €4 809 €3 596 €3 423 €---
48 397 €4 698 €3 485 €3 699 €---
58 565 €4 584 €3 371 €3 981 €---
68 736 €4 466 €3 253 €4 270 €---
78 911 €4 344 €3 131 €4 567 €---
89 089 €4 218 €3 005 €4 871 €---
99 271 €4 088 €2 875 €5 182 €---
109 456 €3 954 €2 741 €5 502 €---
119 645 €3 816 €2 603 €5 829 €---
129 838 €3 673 €2 460 €6 165 €---
1310 035 €3 525 €2 313 €6 509 €---
1410 235 €3 373 €2 160 €6 862 €---
1510 440 €3 216 €2 003 €7 224 €---
1610 649 €3 053 €1 841 €7 596 €---
1710 862 €2 886 €1 673 €7 976 €---
1811 079 €2 712 €1 500 €8 367 €---
1911 301 €2 534 €1 321 €8 767 €---
2011 527 €2 349 €1 136 €9 178 €---
2111 757 €2 159 €946 €9 599 €---
2211 992 €1 962 €749 €10 030 €---
2312 232 €1 759 €546 €10 473 €---
2412 477 €1 549 €336 €10 928 €---
2512 726 €1 333 €120 €11 394 €---
TOTAL253 433 €114 693 €54 675 €138 740 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 740 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 662 €-6 420 €+8 082 €
2+1 662 €0 €+1 662 €
3+1 662 €+351 €+1 311 €
4+1 662 €+1 110 €+552 €
5+1 662 €+1 194 €+468 €
6+1 662 €+1 281 €+381 €
7+1 662 €+1 370 €+292 €
8+1 662 €+1 461 €+201 €
9+1 662 €+1 555 €+107 €
10+1 662 €+1 651 €+11 €
11+1 662 €+1 749 €-87 €
12+1 662 €+1 850 €-188 €
13+1 662 €+1 953 €-291 €
14+1 662 €+2 059 €-397 €
15+1 662 €+2 167 €-505 €
16+1 662 €+2 279 €-617 €
17+1 662 €+2 393 €-731 €
18+1 662 €+2 510 €-848 €
19+1 662 €+2 630 €-968 €
20+1 662 €+2 753 €-1 091 €
21+1 662 €+2 880 €-1 218 €
22+1 662 €+3 009 €-1 347 €
23+1 662 €+3 142 €-1 480 €
24+1 662 €+3 278 €-1 616 €
25+1 662 €+3 418 €-1 756 €
Total+41 550 €+41 622 €+-72 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →