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Appartement T4 lumineux au dernier étage

VillePont-de-Claix (38)
Surface77.8m²
Coût Total153 380€
Loyer Annuel10 186€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 77.8 m²
Prix au m² : 1 233,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

EXCLUSIVITÉ Marie-Laure TEPER vous propose cet appartement de type 4 transformé en T3 pour un plus grand espace de vie. Proche de toutes commodités, écoles, commerces et le bus en bas de la résidence sécurisé. Configuration de l'appartement : Un couloir de distribution, une cuisine, un double salon avec balcon, un w-c, une salle de bain, deux chambres, un dressing. Besoin d'informations et/ou une visite contactez -moi au 06 88 78 64 35 À bientôt Marie-Laure Copropriété de 8 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1100.00 euros. Marie Laure TEPER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 44039951700034 - MASSIEU. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/342774.pdf

Ville : Pont-de-Claix
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38800
Coordonnées : 45.131850, 5.701172
Total : 153 380€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 49 700€
Valeur du bien : 145 700€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.8m²
Loyer prédit : 10.91€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10186€/an
Fourchette totale : 700€ - 1029€/mois
Fourchette annuelle : 8403€ - 12347€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 696,78 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 009 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-36 009€ (-27.3%)
Marge achat-revente :-21 371€ (-16.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :750,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :61,35€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 812,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 827,17€
Coût de l'assurance :18 405,60€
Taxe foncière : 1 018,60€/an
Soit par mois : 84,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 91,67€/mois
Soit par an : 1 100,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 848,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 988,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77.8 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 700 €(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-de-Claix (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 186 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 380 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 536 €
Revenus locatifs : +10 186 €
Charges déductibles : -57 536 €
Résultat foncier Année 1 : -47 350 €(Déficit de 47 350 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 950 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 836 €/an
Revenus locatifs : +10 186 €
Charges déductibles : -7 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 350 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25949.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 186 €57 541 €4 986 €-47 355 €21 400 €25 955 €25 955 €
210 390 €7 706 €4 852 €2 683 €--23 271 €
310 598 €7 568 €4 713 €3 030 €--20 242 €
410 809 €7 424 €4 569 €3 385 €--16 856 €
511 026 €7 276 €4 421 €3 750 €--13 106 €
611 246 €7 123 €4 268 €4 124 €--8 983 €
711 471 €6 964 €4 109 €4 507 €--4 476 €
811 701 €6 801 €3 946 €4 900 €---
911 935 €6 632 €3 777 €5 303 €---
1012 173 €6 457 €3 602 €5 716 €---
1112 417 €6 276 €3 421 €6 140 €---
1212 665 €6 090 €3 235 €6 575 €---
1312 918 €5 897 €3 042 €7 021 €---
1413 177 €5 698 €2 843 €7 479 €---
1513 440 €5 492 €2 637 €7 949 €---
1613 709 €5 279 €2 424 €8 430 €---
1713 983 €5 059 €2 204 €8 924 €---
1814 263 €4 832 €1 977 €9 431 €---
1914 548 €4 597 €1 742 €9 951 €---
2014 839 €4 354 €1 499 €10 485 €---
2115 136 €4 103 €1 248 €11 033 €---
2215 439 €3 844 €989 €11 595 €---
2315 747 €3 576 €721 €12 171 €---
2416 062 €3 299 €445 €12 763 €---
2516 384 €3 013 €159 €13 370 €---
TOTAL326 260 €192 899 €71 827 €133 362 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 362 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 186 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 139 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 139 €-6 420 €+8 559 €
2+2 139 €0 €+2 139 €
3+2 139 €0 €+2 139 €
4+2 139 €0 €+2 139 €
5+2 139 €0 €+2 139 €
6+2 139 €0 €+2 139 €
7+2 139 €0 €+2 139 €
8+2 139 €+127 €+2 012 €
9+2 139 €+1 591 €+548 €
10+2 139 €+1 715 €+424 €
11+2 139 €+1 842 €+297 €
12+2 139 €+1 973 €+166 €
13+2 139 €+2 106 €+33 €
14+2 139 €+2 244 €-105 €
15+2 139 €+2 385 €-246 €
16+2 139 €+2 529 €-390 €
17+2 139 €+2 677 €-538 €
18+2 139 €+2 829 €-690 €
19+2 139 €+2 985 €-846 €
20+2 139 €+3 146 €-1 007 €
21+2 139 €+3 310 €-1 171 €
22+2 139 €+3 478 €-1 339 €
23+2 139 €+3 651 €-1 512 €
24+2 139 €+3 829 €-1 690 €
25+2 139 €+4 011 €-1 872 €
Total+53 475 €+40 009 €+13 466 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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