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Appartement Tomblaine 4 pièce(s) 95 m2

Bien expiré
VilleNancy (54)
Surface95m²
Coût Total182 250€
Loyer Annuel12 290€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 526,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1

TOMBLAINE À proximité des commerces et des transports en communs, Nous vous invitons à venir découvrir avec nous ce spacieux et lumineux appartement. Un vaste séjour avec accès à un balcon ensoleillé vous accueille. Cette pièce très lumineuse a une surface de plus de 30 m2. Vous découvrirez également une cuisine équipée, une salle de bains au goût du jour ainsi que trois chambres. Pour vous rendre la vie plus facile, l'appartement dispose d'un cellier et de deux caves. Il n'y a pas de parking privatif mais il est aisé de se stationner dans l'enceinte de la résidence. Le chauffage est individuel au gaz. L'appartement se situe au 1er étage sans ascenseur. Les charges comprennent l'entretien, l'assurance et l'électricité des communs, le fonds travaux et la consommation d'eau. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos éventuelles questions au O6.99.02.08.80 et serons ravis de vous accompagner en visite. Copropriété de 46 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1200.00 euros. Emilie DURAND (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 437 741 135 00028 - NANCY. - https://immobilier-nancy.nestenn.com/honoraires

Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Coordonnées : 48.693722, 6.183410
Total : 182 250€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 25 650€
Valeur du bien : 170 650€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.51€ - 13.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1024€/mois
Loyer annuel estimé : 12290€/an
Fourchette totale : 808€ - 1298€/mois
Fourchette annuelle : 9699€ - 15572€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :897,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :53,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 950,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 087,25€
Coût de l'assurance :15 946,87€
Taxe foncière : 1 228,99€/an
Soit par mois : 102,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 024,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 153,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz individuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessité de rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, travaux cosmétiques possibles
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, travaux cosmétiques possibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 650 €(270 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:4 650€
    Rénovation chambres: 30 m² × 60€/m² (revêtement sol) = 1800€, 90 m² × 30€/m² (peinture murs) = 2700€, réfection électricité 3 chambres: 600€ × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 150€
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 20 m² × 30€/m² (peinture) = 600€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 30€/m² (peinture) = 600€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nancy. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 024 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 290 €/an
Calcul : 1 024 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 027 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 250 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 229 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 744 €
Revenus locatifs : +12 290 €
Charges déductibles : -34 744 €
Résultat foncier Année 1 : -22 454 €(Déficit de 22 454 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 054 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 094 €/an
Revenus locatifs : +12 290 €
Charges déductibles : -9 094 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1054.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 290 €34 750 €6 033 €-22 460 €21 400 €1 060 €1 060 €
212 536 €8 939 €5 872 €3 597 €---
312 786 €8 772 €5 705 €4 015 €---
413 042 €8 599 €5 533 €4 443 €---
513 303 €8 421 €5 354 €4 882 €---
613 569 €8 237 €5 170 €5 332 €---
713 840 €8 046 €4 979 €5 794 €---
814 117 €7 849 €4 782 €6 268 €---
914 400 €7 645 €4 578 €6 754 €---
1014 688 €7 434 €4 368 €7 253 €---
1114 981 €7 217 €4 150 €7 765 €---
1215 281 €6 991 €3 924 €8 290 €---
1315 587 €6 758 €3 691 €8 828 €---
1415 898 €6 517 €3 450 €9 381 €---
1516 216 €6 268 €3 201 €9 948 €---
1616 541 €6 011 €2 944 €10 530 €---
1716 871 €5 744 €2 677 €11 127 €---
1817 209 €5 469 €2 402 €11 740 €---
1917 553 €5 184 €2 117 €12 369 €---
2017 904 €4 890 €1 823 €13 015 €---
2118 262 €4 585 €1 518 €13 677 €---
2218 627 €4 270 €1 203 €14 357 €---
2319 000 €3 945 €878 €15 055 €---
2419 380 €3 608 €541 €15 772 €---
2519 767 €3 260 €193 €16 508 €---
TOTAL393 648 €189 409 €87 087 €204 240 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 290 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 581 €-6 420 €+9 001 €
2+2 581 €+761 €+1 820 €
3+2 581 €+1 204 €+1 377 €
4+2 581 €+1 333 €+1 248 €
5+2 581 €+1 465 €+1 116 €
6+2 581 €+1 600 €+981 €
7+2 581 €+1 738 €+843 €
8+2 581 €+1 880 €+701 €
9+2 581 €+2 026 €+555 €
10+2 581 €+2 176 €+405 €
11+2 581 €+2 329 €+252 €
12+2 581 €+2 487 €+94 €
13+2 581 €+2 648 €-67 €
14+2 581 €+2 814 €-233 €
15+2 581 €+2 984 €-403 €
16+2 581 €+3 159 €-578 €
17+2 581 €+3 338 €-757 €
18+2 581 €+3 522 €-941 €
19+2 581 €+3 711 €-1 130 €
20+2 581 €+3 904 €-1 323 €
21+2 581 €+4 103 €-1 522 €
22+2 581 €+4 307 €-1 726 €
23+2 581 €+4 517 €-1 936 €
24+2 581 €+4 732 €-2 151 €
25+2 581 €+4 952 €-2 371 €
Total+64 525 €+61 272 €+3 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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