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Maison de ville 4 pièces 74 m²

Bien expiré
VilleRochechouart (87)
Surface74m²
Coût Total85 840€
Loyer Annuel6 253€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 540,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre 3 chambres centre ville

Maison de ville à rénover, idéalement située au centre-ville de Rochechouart. Cette bâtisse d'environ 74,97 m² offre un fort potentiel pour un projet de rénovation ou un investissement locatif 🔨. Elle comprend une cave, une dépendance non attenante et 3 chambres, ainsi qu'un séjour lumineux — un agencement rare en centre-ville 🌆.

Ses volumes et son charme ancien permettent un aménagement complète selon vos envies ✨. Raccordée au tout-à-l'égout, elle présente une base saine pour entreprendre les travaux. Parking gratuit à 20 mètres, pratique pour les résidents et visiteurs 🚗.

Prix attractif : 40 000 EUR — une opportunité pour investisseurs ou bricoleurs avertis. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite ! 📞 Référence agence : 144 Référence annonce : C8LB-NYL-123 Date de réalisation du diagnostic : 07/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 092 € et 2 830 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Rochechouart
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87600
Coordonnées : 45.854190, 0.819920
Total : 85 840€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 42 640€
Valeur du bien : 82 640€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 7.04€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 521€/mois
Loyer annuel estimé : 6253€/an
Fourchette totale : 390€ - 696€/mois
Fourchette annuelle : 4682€ - 8351€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :424,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :25,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 449,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 429,19€
Coût de l'assurance :7 511,00€
Taxe foncière : 625,27€/an
Soit par mois : 52,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 521,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 501,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 74 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - sols en mauvais état nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - murs avec traces d'humidité nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de l'entrée
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 74 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 640 €(576 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 440€
    Isolation toiture/combles: 74 m² × 60€/m² = 4440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (pose incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (mobilier, électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture entrée:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochechouart (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 521 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 253 €/an
Calcul : 521 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 864 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 840 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 430 €
Revenus locatifs : +6 253 €
Charges déductibles : -46 430 €
Résultat foncier Année 1 : -40 177 €(Déficit de 40 177 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 777 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 790 €/an
Revenus locatifs : +6 253 €
Charges déductibles : -3 790 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 463 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18777.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 253 €46 433 €2 867 €-40 180 €21 400 €18 780 €18 780 €
26 378 €3 717 €2 791 €2 661 €--16 119 €
36 505 €3 638 €2 712 €2 868 €--13 251 €
46 635 €3 556 €2 630 €3 080 €--10 172 €
56 768 €3 471 €2 546 €3 297 €--6 875 €
66 904 €3 384 €2 458 €3 519 €--3 355 €
77 042 €3 294 €2 368 €3 748 €---
87 182 €3 200 €2 275 €3 982 €---
97 326 €3 104 €2 178 €4 223 €---
107 473 €3 004 €2 078 €4 469 €---
117 622 €2 900 €1 974 €4 722 €---
127 774 €2 793 €1 867 €4 981 €---
137 930 €2 683 €1 757 €5 247 €---
148 089 €2 568 €1 642 €5 521 €---
158 250 €2 450 €1 524 €5 801 €---
168 415 €2 327 €1 402 €6 088 €---
178 584 €2 201 €1 275 €6 383 €---
188 755 €2 070 €1 144 €6 686 €---
198 930 €1 934 €1 008 €6 996 €---
209 109 €1 794 €868 €7 315 €---
219 291 €1 649 €723 €7 642 €---
229 477 €1 499 €573 €7 978 €---
239 667 €1 344 €418 €8 323 €---
249 860 €1 184 €258 €8 676 €---
2510 057 €1 018 €92 €9 039 €---
TOTAL200 277 €107 212 €41 429 €93 065 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 065 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 253 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 313 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 313 €-6 420 €+7 733 €
2+1 313 €0 €+1 313 €
3+1 313 €0 €+1 313 €
4+1 313 €0 €+1 313 €
5+1 313 €0 €+1 313 €
6+1 313 €0 €+1 313 €
7+1 313 €+118 €+1 195 €
8+1 313 €+1 195 €+118 €
9+1 313 €+1 267 €+46 €
10+1 313 €+1 341 €-28 €
11+1 313 €+1 417 €-104 €
12+1 313 €+1 494 €-181 €
13+1 313 €+1 574 €-261 €
14+1 313 €+1 656 €-343 €
15+1 313 €+1 740 €-427 €
16+1 313 €+1 826 €-513 €
17+1 313 €+1 915 €-602 €
18+1 313 €+2 006 €-693 €
19+1 313 €+2 099 €-786 €
20+1 313 €+2 195 €-882 €
21+1 313 €+2 293 €-980 €
22+1 313 €+2 393 €-1 080 €
23+1 313 €+2 497 €-1 184 €
24+1 313 €+2 603 €-1 290 €
25+1 313 €+2 712 €-1 399 €
Total+32 825 €+27 919 €+4 906 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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